“房地产税成市县级主体税种”说明了什么

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广东深化财税体制改革总体方案出炉。

《广东省深化财税体制改革 率先基本建立现代财政制度总体方案》已于日前颁布。

改革主要涉及五个方面：

1、深化预算制度改革，加快建立规范完整、透明高效的预算管理机制；

2、调整省以下政府间财政关系，建立省以下事权和财政支出责任相适应的运行机制；

3、深化民生财政保障制度改革，建立基本公共服务均等化的财力支撑机制；

4、深化财政投融资制度改革，构建政府公共资源投入的公平配置机制；

5、深化税收制度改革，探索建立符合广东实际的地方税收征管机制。

这项改革影响巨大。值得房地产界关注的是第5项内容，构建地方税收体系，涉及社会高度关注的房地产税改革和消费税改革。

据有关官员的介绍，主要的改革思路：一是争取完善分税制改革，营业税改征增值税改革将在2015年全面完成，由此造成地方的收入缺口，迫切需要理顺中央与地方的收入划分，将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入，以保障地方公共支出必需财力。二是结合中央税权下放，努力培育地方主体税源；三是结合广东实际，完善省以下分税制财政体制；四是加强地方税收管理，建立地方税征收标准动态调整机制。

　“广东省属于消费大省，消费税可以培育成为广东省的主体税种。广东省还是人口大省，房地产业发展快，珠三角地区已经成为相当规模的城市群，房地产税有条件成为市县级主体税种。”

房地产税将成为广东市县级主体税种，说明了什么？

一、     房产税将取代土地出让金，成为地方财政收入主要来源。几乎可以确定，房产税的立法和开征工作将加快。

目前房地产税立法工作已经开展，一般认为，国家立法将有一个较长的过程。但在财税改革的大背景下，令地方政府摆脱对土地出让金收入的依赖，唯一的对策是加快房产税的立法和推进工作。

在本届政府第一个任期（未来3年内）完成立法工作，是大概率事件。最晚在第二任期内全面开征，应该毫无问题。

2015年往后三年，受各种因素影响，国内房地产市场将普遍走弱。其在中国经济中的重要性和地位开始下降。房产税在2018年前后推出，时机将很合适。

二、     土地使用权到期的物业，续期需要补交土地金。

1994年的《城市房地产管理法》和2008年的《物权法》，都没有明确土地使用权到期后，是否需要补交土地出让金。

通过近期政府的一些文件，我们读到了这样的信息：

1、房产税开征过程复杂，必然走低税率高豁免道路，在短期内难以完全取代土地出让金。

2、商务类经营性用地、工业用地，到期后，被政府收回或续租后再补交土地出让金，已经没有悬念。2008年的《物权法》，只明确商品住宅用地可以续期，连商业类能否续期，都采取回避态度。政府保留了到期后强制收回的手段。

3、住宅用地70年期限到期后，补交土地出让金，在法律意义上也已经确定。只是到时政府为了公众利益，采取何种均衡办法和豁免办法，有待确定。

三、“由地到房”，政府的关注点将发生重大变化。

在土地财政年代，地方官员最关心土地效益。在房产税时代。地方官员必须关注房子价值问题。

城市土地增值和房地产增值，地方政府必然要有所作为，有所投入，才能达到税收不断增加的目标。

广东财税体制改革，影响深远。