广州房地产转型升级之养老地产发展趋势

（赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2014年，广州房地产市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。

一、房地产市场“见顶”

2013年中国房地产创出了新高 ：

u  全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%

u  广东商品房销售面积9836.39万平方米，同比增长24.5%

u  广州商品房销售面积897.24万平方米，同比下降7.4%

2014年“拐点”不期而至。

2014年1-8月：

u  全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%

u  广东商品房销售面积5055万平方米，同比下降11.8%

u  广州商品房销售面积511.5万平方米，同比下降15.28%。其中一手住宅下降约30%。

种种数据分析都表明，2013年极有可能是中国房地产的一个“顶部”。

二、广州房地产市场正逐步沦落为 “小市场”

当前的广州房地产市场：

u  地方房地产政策反应滞后

u  房地产供求关系逆转

u  城市空间发展空间变窄

u  地价、房价维持高位

广州房地产市场正逐步沦落为 “小市场”

2013年土地出让金收入

广州：603亿元

上海：2100亿元

北京：1800亿元

2014年土地出让金

广州：全年预计800亿元，1-9月成交543.5亿元

北京：1-3月成交753亿元，1-9月成交1583.6亿元

上海：1-9月成交1033.6亿元

1、广州房地产正逐渐香港化

——高地价、高成本、高开发强度、高门槛。

楼面地价：1-9月，广州住宅用地推出楼面地价为9673元/平方米，

                       成交楼面地价为10415元/平方米

高地价、高房价、高入市门槛的市场， 难有持续性。

2、广州房地产产品存在结构性问题

广州 144㎡以上户型住房供应面积占比超过三成。

广州144㎡以上户型新建商品住房成交套数比重为14%-15%。

广州90-100 ㎡、100-120 ㎡的商品住宅成交最为畅销。

目前广州在售住宅户型平均面积达132平方米。

3、房地产企业盈利水平下降

2013年124家A股上市房企平均净利率为13%，其中万科为12.8%，保利为12.9%，招商地产为12.9%。

2014年上半年，上市房企收入增速创新低,且净利润首现负增长。上半年行业营业收入2701亿元(+6%),净利润294亿元(-8%),ROE4.8%(-1.1%)。平均毛利率33.0%(-2.9%);净利率12.2%(-1.6%) 。

区域发展不平衡 2014年，广州行政区划由原“十区二市”变为“十一区”的格局。

4、房地产企业面临高速发展中的转型

房地产企业转型的方向：

企业战略布局：跨区域战略布局、跨行业战略布局、多元化战略布局

发展模式及商业模式：金融地产型发展模式、质量增长型发展模式、规模速度型发展模式

产品多元化和产品结构：商业地产 、养老地产 、旅游地产 ；文化地产 、工业地产 ；刚需住宅产品；豪宅产品

5、广州房地产需要新的发展空间和新的发展动力

三、广州养老地产： 新的潜在增长点和投资热点

1、人口老龄化

中国将成全球最大老龄房地产业市场

2013年，中国60岁以上的老年人口已突破2亿，2025年和2034年将分别突破3亿和4亿，2053年左右达到峰值4.87亿左右，届时每三个人中就有一个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。

老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。

中国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。

2、来中国老龄房地产将呈现多种模式竞相发展的态势

养老社区。专门针对老年人而建的社区，将机构养老居家化，具有较为完善的设施，能够提供专业化的服务，因此受到老年人的青睐。

社区老龄服务机构。主要指社区老年人日间照料中心、社区小型养老机构等老龄服务设施。因其处于社区，便于老年人便捷地得到服务，需求量大，发展迅速。

养老机构。为解决失能老年人的养老服务需求和部分健康老年人享受高品质老年生活需求而建，专业化程度很高，需加大发展力度。

老年医疗卫生服务机构。主要包括老年病医院、护理院、老年康复医院等机构。目前，中国的老年医疗卫生服务机构非常缺乏，远远不能满足需求。在政府的行政干预和老年群体实际需求的推动下，其将得到快速发展。

异地养老房地产项目。主要包括旅游度假型老龄房地产项目和“候鸟式”老龄房地产项目。随着老年人对自身生活品质要求的提升，选择风景优美之地旅游、休闲、度假、居住，以及随气候变化而改变居住地点日益成为时尚。

城市老年公寓。对于不愿离开城市核心区的老年人而言，到符合老年体能心态特征的，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健等服务的公寓式老年住宅养老是不错的选择。

现有住房的适老化改造。调查显示，90%以上的老年人选择居家养老，因此对老年人现有住房进行适老化改造将是一项浩大的工程，其需求量无疑是海量的。

3、国内养老地产项目类型

1）、专业养老社区。如亲和源。

2）、大社区中配建老人公寓及养老设施。如万科、保利、远洋、绿地、绿城类，以普通住宅为主，养老产品属伴随开发。

3）、养老服务产业链平台。如花样年，花样年旗下福泰年公司依托社区平台，深度开发各种养老服务项目，构建集居家养老、社区养老与机构养老为一体的全养老产业链。

4）、保险类养老社区。如康泰养老保险产品销售模式，全配套的社区级开发。

国内在开发养老地产项目一览

他山之石

4、国内外养老模式

美国、日本、韩国、台湾养老模式对比表

5、广州养老设施、养老地产需求巨大

截至2013年底，广州市共有133.04万老年人，占户籍人口总数的15.98%，老龄化水平高于全国14.9%的水平。

广州市人口老龄化情况对比表

2020年广州每5个市民中就有1个老龄人养老设施及养老服务需求巨大

广州老龄人口将以每年0.4%的速度递增，到2020年，广州市老龄人口将达到175.07万，人口老龄化比例达到18.78%。

6、广州各区老年人口分布差异悬殊

养老设施不足

2013广州市老年人聚集图（户籍人口）

广州2013年户籍老年人口指标     单位：%

7、养老机构床位数与未来的需求 存在较大差距

2014年在广州市民政局登记的各类养老机构有164家，床位总数3.69万张，2.8%的老年人可入住养老机构。公办养老床位严重供不应求。

据规划，广州至2020年将再建53处养老机构，新增床位5.67万张。2020年，广州全市将达总床位90795张，实现全市每千名户籍老人51.86张养老床位，即养老机构可容纳老年人数量只占老年人口5.2%。

广州市养老机构床位情况对比表

8、广州市“9064”养老目标及养老服务体系

2012年广州市提出，到2015年，实现“9064”目标

——90%老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老

——6%左右的老年人可由社区提供日间照料和托老服务

——4%的老年人可入住养老机构

广州养老地产发展潜力巨大

要满足广州90%居家养老、6%社区养老的需求

u  养老地产

本质是商业地产，是一种复合型业态，包含养老、养生、住宅、医疗、康复、护理、金融、度假、旅游、生态农业等多种业态。

其源动力是物业的长期持有并保证持续的现金流，因此能够持续运营才是养老地产成功的关键。

         在广州养老地产的核心就是要通过政府引导，鼓励房地产企业和社会养老机构、险资企业构建社会养老产业链，建立多层次的养老社区来为市民提供多种养老服务。

         从狭义的角度，养老地产就是以盈利为目的，开发能提供多种养老服务的不同层次的养老居住社区、与养老产业相关的物业等。

9、《广州市养老服务机构设施布局规划(2013-2020年)》

据规划，广州至2020年将再建53处养老机构，净用地面积约144公顷，新增床位5.67万张。2014年开始至2020年，保障每年动工建设床位8100张。

广州全市将达总床位90795张，按2020年，老龄人口预测值175.07万计算，广州市将实现全市每千名户籍老人51.86张养老床位，即养老机构可容纳老年人数量只占老年人口5.2%。

而原十区养老总床位82599张，实现每千名户籍老人55.6张养老床位，即养老机构可容纳老年人数量占老年人口5.6%。

广州市“社区老年人服务”发展现状

社区老年人服务模式是以街道办事处——居委会、文化站、星光老年之家——老年居民为纵向管理结构，以专业工作人员与社会热心人士合作为管理手段，以居委会、文化站、星光老年之家为服务直接提供者。全市星光老年之家1460个。

目前广州市社区数量如下表所示：

广州市社区老年人服务工作架构

u  未来广州市养老机构选址郊区化、远郊化趋势明显。

新增养老机构选址地块主要分布在海珠、天河、白云、花都、萝岗区，大部分地块的容积率在1.5-2.0之间。

广州市各区养老机构现有和规划新增床位与老年人分布情况对比

广州规划新建养老院53处

根据《广州市养老服务机构设施布局规划（2013—2020年）》，到2020年，预计将有53处规划新建养老院，净用地面积144.42公顷，规划新增5.67万张床位。

2020年广州市新增养老机构床位建设目标

10、未来广州养老政策突破与提升

u  广州养老用地的专项供应

u  常规住宅开发项目养老设施配套规定

u  旧社区的适老化改造

11、广州市养老服务体系发展目标

到2020年，广州市新增社区老人日间照料中心430个，达到每3.5个街道社区配置一个日间照料中心的标准，实现“9064”中90%居家养老、6%社区养老的目标。

        到2020年，广州市养老机构新增床位5.67万张，实现全市每千名户籍老人51.86张养老床位，可容纳老年人数量占老年人口5.2%，实现“9064”中4%机构养老的目标，有效缓解老年人潜在的机构养老需求。

         引入社会资本大力发展养老地产，到2020年养老地产用地要占到居住用地每年供应量的10%-15%。并且在未来新建的住宅小区中配建养老服务设施。加快构建具有广州特色、与城市老龄化进程相适应、与经济社会发展相协调、覆盖城乡的多层次社会养老服务体系。

广州市养老服务体系发展目标

2020年广州市各区老年人日间照料中心建设总体目标

2020年广州市新增养老机构床位建设目标

2015-2020年广州养老地产用地供应计划建议

12、广州市养老地产总体发展策略

策略一：养老地产以市场化运作为主，积极引入社会力量参与，政府提

                  供支持。

策略二：多元化发展养老地产，规范发展增量,合理升级存量。

策略三：结合养老服务，规模化、标准化经营，专业化发展。

策略四：引导市民更新传统养老观念，鼓励老城区老人走出“本区养老”

                  的空间限制，合理布局养老地产，缓解中心城区人口密度过大

                  和养老服务设施严重不足的压力。

13、广州养老地产发展模式

以发展全龄社区为主，适度发展老龄社区。

即以新、旧社区配建养老服务设施为主要发展方向，鼓励发展纯养老社区。

旧社区改造，完善养老服务设施

盘活社区闲置用地，充分利用社区裙楼空间，通过兴建老年食堂、社区图书馆、电子阅览室、养老日托照料中心、健康诊所于一体的建筑，来满足社区居家养老的需求。

此外，小区无障碍通道、旧楼加建电梯，适老化路牌标示改造，适老化照明改造等都是未来应当配改的设施。

新建社区配建养老服务设施

新建住宅小区配建养老服务设施，配建的养老服务设施主要由开发商自主运营，政府适当给予优惠。

开发纯养老社区

养老综合体将成为养老项目开发运营的主导产品:

u  养老综合体，是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。

养老综合体特点为养老综合体生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区。

u  功能设计及配套要求：

1.养老功能设计，适合养老生活，全区无障碍化、产品功能老年化，老年活动空间多元化;

2.与硬件设计配套，医疗设计、服务设计、运营管理设计，便捷科学合理;

3.营养产品个性化、食品基地有计划;

4.数据、物联、云中心，老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理一体化。

14、房企应积极探索 养老地产发展规划与投资方向 ，进行养老地产融资模式的探索 。

未来广州市养老地产开发融资除了传统的抵押融资和民间融资，还应积极引进保险资金融资、房地产信托基金融资和职业年金融资等多种融资模式，并积极开展养老地产资产证券化试点，拓宽融资渠道。

广州养老地产值得房地产企业深度关注 。

——（赵卓文先生2014年10月22日在广州房地产新格局和新趋势高峰论坛上的发言）