房贷新政后的冷思考

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“限购”全面松绑之后，房地产行业又迎来了930房贷新政的重大利好。这次房贷新政有两个重大突破，“认贷不认房”，将还清了贷款的，全部视为“首套”，多年来第一次把“改善型”需求纳入了房贷支持的对象。第二点，“鼓励发行住房抵押贷款支持证券”和“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITS）的试点”。房地产金融业务将进一步拓展。

2014年1-9月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，广东地区同比下降11.3%，广州下降约30%。从2008年开始，房地产业内多次谈“拐点”，“狼来了”，但一直没来。直到2013年中国房地产创出了新高，2014年“拐点”不期而至。

客观上看，2014年这一轮的拐点，是迟来的拐点，或许在2008年就应该出现。只是由于四万亿把楼市托住了，所以延缓到了2014年。

2013年楼市的“量价齐升”，是一种正常的繁荣标志，还是楼市到顶前的疯狂现象。目前存在很大的争论。

930房贷新政后，房地产业内人士一片欢欣鼓舞，认为新一轮繁荣周期即将到来。

930房贷新政给业内打了一针“强心针”。本届政府一直强调“市场配置资源”，对房地产业一直持“不打压，也不支持”的态度。这次房贷新政明显表露出管理层希望通过房地产金融的放开，刺激楼市成交回暖，避免楼市急挫对中国经济造成重大伤害。

全国各大城市在“限购”放开，松开“房贷”的背景下，近期成交量均有不同程度的上升。

然而，据此就认为楼市还将上一个新台阶的说法，明显还缺乏依据。

当前楼市上空还有四朵乌云：

第一，经济增速放缓，人口进入老龄化拐点，经济结构调整，城市发展进入新阶段，楼市需求将持续下降。

第二，房地产行业本身需要调整。过高的库存量，中心城市过高的地价，过高的房价和租售比失调的现实情况，迫使楼市还将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

第三，高端购买力退出市场。一方面是高收入人群资金流向境外，另一方面是公务员阶层短期不买房。投资、投机需求依然受到政策和房贷方面的双向控制。2015-2016年的楼市成交量还将以刚需为主，成交量难以提振。

第四，房产税和遗产税悬而未决。限购和限贷松开，短期内楼市成交量有望放大20-30%，但2015至2016年的房地产市场走势仍复杂难以预测。

投资房地产，充满诱惑，但又充满了风险。

对很多谨慎型投资者而言，2014年年末的楼市回暖，或许不是入货的机会，反而是出货的时机。