坚定信念，敢创新路

——2014年6月17日在惠博区域房地产发展座谈会上的演讲

去过井岗山的人都知道，井岗山的精神是两句话：“坚定信念，敢创新路”。2014年的房地产市场，发生了重大转折。突变后的市场，需要我们用变的思维去应对。学习井岗山精神，有助于我们走出2014年的困局。

（一）变时代

1、经济面

市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。

经济增长速度放缓

中国将2014年GDP增长目标定在7.5%。李克强称，这个目标有利于增强市场信心，但“必须付出艰辛努力”。

中国2014年一季度GDP增速7.4% 创24年新低。

面对经济下行的压力，官方多次表态并不会推出“强刺激政策”。

李克强表示：“我们不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展，努力实现中国经济持续健康发展。”

2、政策面

2014年中央政府把市场调控的主动权部分交到地方政府手中。

房地产长效机制的建立，还需要进一步探索。

2014年，房地产调控长效机制将逐步去行政化，逐渐进入以市场自身调节为主导的阶段。

3、金融面

（1）2014年一季度广义货币M2增速创近年新低

2013年我国广义货币供应量（M2）同比增速为13.6%，超出年初政府工作报告拟定目标0.6个百分点。

从统计数据来看，我国M2具有扩张速度迅猛、绝对规模庞大、与GDP偏离幅度扩大这三大特征。

2000年我国M2规模仅为13.4万亿，2008年已达47.5万亿，年均增长速度为17.1%，2009年M2猛扩至60.6万亿，年增长幅度高达27.6%，此后三年增速有所收敛，但仍达19.7%，17.3%，14.4%，2013年其增长速度也达到13.6%。总体来说，我国过去30年中，M2年均增长率为17.2%，远超同期10.1%的GDP增长率。

中国人民银行１５日发布的一季度金融统计数据报告显示，３月末我国广义货币（Ｍ２）同比增长12.1%，12.1%的同比增速，创出近年来我国M2增速的新低。

（2）2014年中国信贷规模继续缩减

2014年底社会融资规模的同比增幅将降至6.2%，

预计2014年银行贷款将同比增长13.6%（即9.8万亿元）。

2014年，房地产行业的营销年。

市场形势严峻远超预期，迟行动不如早行动。

1-5月，全国商品房销售面积同比下降7.8% ，销售额下降8.5%。

1-5月，广东商品住宅销售面积2596万平方米，同比下降12.8%，销售额下降13.0%。

1-5月广州商品住宅成交面积同比下降31.4%。

1-5月，深圳一二手商品住宅成交面积同比下降42.8%。

1-5月，惠州惠城区商品住宅成交面积同比下降16.5%。

2014年下半年的房地产市场形势不乐观，2015年的形势将更不乐观。但估计政府会有新的刺激政策出台。这个阶段，将是卖房子的关键时期。

（二）博罗房地产的竞争力分析

东北接河源市源城区的东源县和紫金县，东南与惠阳区、惠城区相连，南隔东江与东莞市相望，西连增城市，北邻龙门县。距广州110公里，距深圳97公里，距惠州18公里。

常住人口约80万。

1、博罗房地产高速发展

博罗位于珠三角的广州、深圳、东莞、惠州郊区的附近，是城市规模扩大的受益地区，这为房地产业的发展提供了一定的空间，具有房地产开发的地理优势。

2010年，随着交通配套资源的完善以及在相关政府的积极招商引商行为的促动下，博罗房地产跨入快速发展期。博罗统计局数据显示，2013年，完成房地产开发投资81.89亿元，增长46.1%；商品房销售面积147.81万平方米，增长36%；销售额59.45亿元，增长37.3%。

2、博罗楼盘价格洼地明显

3、博罗楼市的特征——外向型的房地产市场面临挑战

（1）土地资源

博罗面积2982平方公里，城区占全县面积很小，用来开发建设的土地面积有限，在大力投资建设的同时，土地也逐渐成为制约房地产业发展的因素。

（2）远离大城市，客源有限

博罗东北接河源市源城区的东源县和紫金县，东南与惠阳区、惠城区相连，南隔东江与东莞市相望，西连增城市，北邻龙门县。

博罗县与中心城市距离较远，缺乏独特的资源。

距广州110公里，距深圳97公里，缺乏大城市撑腰，房地产的客源受到限制。

（3）潜在供应量大，发展后劲面临挑战

2013年，博罗全年实现地区生产总值445.34亿元，人均地区生产总值首次超过全国平均水平。

（4）靠山水、拼价格，未来还要解决三个问题

城市升级问题、提质扩容问题、品牌提升问题

（三）惠博区域房地产的新机遇

1、珠三角一体化

珠江三角洲经济一体化，切入点是“广佛肇”、“深莞惠”和“珠中江”经济圈的一体化。

突出在推进基础设施和产业一体化，目的是增强城市群整体竞争力， 关键是打破行政区划的壁垒，在珠三角形成有利于经济社会资源合理有效配置的体制环境。

2、城际轨道交通网络形成

珠三角城际轨道交通网将实现以广州为中心、主要城市间1小时互通， 以及珠江三角洲中部、东部和西部都市区内部1小时互通。

形成以广州、深圳、珠海为主要枢纽，实现以广州为中心、主要城市间1小时互通，规划范围包括以广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州、清远、肇庆 主体，规划衔接粤东、粤西、粤北以及港澳地区。

3、新型城镇化下的房地产新市场

据博罗的规划：

到2020年，建成高水平的小康社会；

到2030年，建成发达社会。

形成绿色化、融合化和人性化的现代产业体系。

城乡区域差距进一步缩小，农民享有与城市均等的生活水平和公共服务，建成宜居宜业宜游宜休闲、富有岭南文化特色的山水田园城市和幸福美丽家园，实现经济、文化、社会、生态文明协调发展。

4、规划发展带来的机遇

《博罗县发展建设规划(2012-2030)》：博罗发展将重点划定集聚提升区、重点发展区和生态发展区三大差异化主体功能区，发展建设中将进一步突出道教文化和生态优势两大特色。

集聚提升区包括罗阳、园洲、石湾和龙溪等镇，因紧靠珠三角核心区，未来将重点发挥珠三角先进制造业转移承接的功能。

重点发展区包括泰美、杨村、石坝、观音阁、麻陂等东部镇，该区域待开发空间大，将作为促进与环珠地区协作发展的重要产业基地。

生态发展区即环罗浮山生态旅游带，该区域主要包括公庄、柏塘、湖镇、横河、长宁、福田、龙华等镇和罗浮山管委会。

两大发展轴带：指依托罗浮山脉，形成以绿色产业为特色的环罗浮山城镇发展带和依托东江水系，形成以现代服务业和制造业为主导的东江城镇发展带；

“六板块”是指打造县城综合服务片区、高新技术产业集聚区片区、战略性新兴产业集聚区片区、西部文化养生旅游圈、中部休闲商务旅游圈，以及北部体验观光旅游圈等六大特色片区。

（四）坚定信念，敢创新路

1、案例分析与启示

（1）政策驱动型的新区发展

（案例）·总结

政府投入、政策配套是新区发展的关键

（2）城市副中心的优化与提升

（3）市场化推动

2、博罗房地产发展出路

（1）找到新定位

（2）突出竞争力和区域房地产品牌

（3）综合配套提升

（4）与产业融合发展