土地增值税清算，房企压力进一步加大

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

房地产开发商又要头疼了。

《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》近日已经颁布，自2014年7月1日起施行。

开发项目土地增值税的清算工作，将迎来一轮高潮。

行内公开的秘密是，土地增值税如果严格清算，按时清算，发展商的盈利将大打折扣。

【案例】如果一个项目综合成本为10000元/平方米，售价为30000元/平方米，土地增值税的税率将为60%，发展商交纳的增值税将达到12000元/平方米。计算下来，项目利润只剩下8000元/平方米，发展商还要再交25%的企业所得税，即2000元/平方米，净利润只剩下6000元/平方米。股东分红再扣20%，即1200元/平方米，可分配利润最终只留下4800元/平方米。由此分析，土地增值税是一把“杀猪刀”，能把肥猪宰成瘦猪。

多年来，发展商对土地增值税是“能拖则拖”。包括上市房企在内的公司，都尽量延续交纳时间，并充分利用资金的时间差，继续扩张发展。

税务部门，也有难言之隐。房地产项目成本复杂，头绪多，专业性强，清算工作要耗费大量人力物力和时间。再加上大多数开发项目没有什么“暴利”，只属于“毛利”，清算到最后，税收实收额并不高。故不少地方税务部门就把土地增值税界定为定额征收，有的按收入总额的5%，有的按8%，有的按10%，简单结案了结。

2014年7月1日开始实施的广东地区土地增值税清算管理规程，显然将土地增值税清算工作推向严格与规范。

2014年1-4月，全国商品房销售面积下滑明显，同比下降达6.9%。广东第一季度商品房销售面积同比下降达8.2%，其中住宅销售面积同比下降11.2%。

房地产市场萎缩，蛋糕越做越小。各地方政府长期依赖的房地产税收和土地出让金，在2014年可能大面积“缩水”。

作为地方税务部门随时可提取“金矿”的房地产项目的土地增值税清算工作，在2014年的下半年大规模展开，将成为必然。

房地产开发商的日子越发艰难了。融资渠道收窄，融资成本上升，市场销售不畅，税务部门又来敲门。

多重夹击之下，倒下或退出的公司将越来越多。