楼市进入深度调整期

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2014年中国房地产市场已经出现了明显的阶段性“见顶”。主要表现在成交量下降，楼价增长乏力，开发企业盈利水平下降等。

拐点，最重要的特征是，房地产市场由盛至衰的转折点。房地产市场由上行趋势转入下行趋势。

拐点最重要的标志是，地价和房价出现大幅下挫，引起恐慌性抛售。

中国房地产市场从2004年到2013年，经历了10年的高速增长。

全国商品房均价由2778元/㎡上升到6237元/㎡

全国商品住宅均价由2608元/㎡上升到5850元/㎡，增长2.25倍。

全国平均地价从332元/㎡上升到1144元/㎡，增长4.34倍。

可以认为，2014年中国房地产市场仍处于高位运行，并未有明显标志显示进入下行通道。考虑到国内房地产市场过去10年的超常规发展和中国独特的政治、经济、政策环境，如果出现拐点，地价、房价将有一个类似“断崖”式的下挫过程。

这个下挫过程，还将有三个阶段：

1、成交量大幅下降。

2、房价大幅下降，抛售潮出现。

3、地价大幅下挫，土地无人问津。

2014年1-3月全国房地产投资达1.5万亿元，增速仍达到16.8%，商品房销售面积2亿平方米，同比下降3.8%，商品房销售额13263亿元，下降5.2%。

2014年第一季度，全国土地出让金收入仍达到1.02万亿元。中国房地产市场，总体上看，仍处于高位调整，总体尚属平稳。

从各方面情况看，2014年中国房地产市场将全面进入“调整期”。这个调整期将会持续2-3年的时间。在2015年以前，中国房地产不会出现“拐点”。

1、未来几年，中国经济“保增长”压力巨大。2014年中国GDP增长要达到7.5%，未来几年要保持7-8%，离不开房地产市场的平稳健康发展。管理层不会放任中国房地产市场在这几年出现重大拐点。

2、中国房地产与地方财政收入关联度高。2013年，中国政府收入为17万亿元，其中，土地出让金占4.1万亿元，另外11万亿元的税收中，23%又属于房地产税收。如果楼市陷入困局,，救市将取代调控,“救市”政策在楼市低迷期将发生作用。

3、中国城市居民仍然缺乏投资渠道。相对于低迷的股票市场，进入下行通道的黄金投资及长期负收益的储蓄存款，对于绝大部分普通家庭而言，房产仍然是最可依赖的投资产品。中国人家庭资产稳健，负债低，储蓄率高。中国家庭资产结构仍将以房产配置为主。中国房地产市场的成交量不会陷入冰点。即使在2008年全球金融危机最恐慌的时候，刚需买家仍然非常活跃。

广州作为国内一线房地产城市，2013-2014年出现了三高，地价创出了历史新高、楼价创出了历史新高，成交结构中，豪宅占比创出了历史新高。

在2014年经济增长放缓，“五限”政策尚未全面松绑，房贷资金收紧，市场信心动摇等多项因素的影响下，难以维持高位。

2014年第一季度十区新建商品住宅成交面积同比2013年第一季度，下降达到45%。“五一”前后的楼市，更显成交疲软。楼市已经阶段性“见顶”，即将步入相对漫长，销售迟滞的“调整期”。

全国房地产市场未来发展预期：

1、楼市全面进入“分化”阶段。刚需旺盛，投资资金充足的一线城市将维持高位运行，大量三、四线将陷入“供大于求，有价无市”的困局。

2、发展商分化明显。类似惠州光耀，急剧扩张而陷入资金链危机的企业将增多。破产、倒下的案例将增多。大型上市房企利润下滑，业绩增长放缓。千亿、两千亿企业规模将减少。

3、楼价增长乏力。成交量将维持在2013年成交量附近，难有较大幅度上升。

4、楼市明显进入调整期。房地产市场投资潮，将大大消退。

广州市房地产市场未来发展预期：

1、广州商品房市场基本面仍然平稳健康。

表现在：

（1）成交结构中，70%以上为刚需一次性买家。投资、炒楼现象并不严重。

（2）楼价总体仍处于理性水平。

（3）广州人口仍在不断增加，年均增加常住人口超30万人。市场需求仍然旺盛。但受制于政策约束。

（4）增城、从化并入市区，新黄埔区的设立，令广州房地产市场空间拓宽。

（5）地铁的大量兴建和城市空间的拓展，令普通工薪阶层可以依托城市公共交通，购买刚需产品。广州房地产市场未来仍将有8-10年高峰发展期。

2、2014-2015年广州房地产市场面临阶段性调整。

地价在2013和2014年第一季度创出了历史新高。广钢新城2-3万元/平方米，南洲路3.4万元/平方米，金融城2万元/平方米等“地王”的出现，令土地市场透支了未来几年的潜力。高价位的广州土地市场不具有持续性，面临大幅调整的必要。

3、广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调整。

广州十区土地价格、楼价急升，令发展商产品定位越来越高，当前广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大。户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已超过供应量的28%，面积占比近五成。

一方面是市中心区高价、高门槛，需求旺盛但购买力不足，另一方面，郊区盘“天量”供应，相比低价、低门槛但需求不旺。目前广州这种楼市供应结构的失衡，令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元，绝对值偏低！广州楼市客观上已是“小市场”。

2014年下半年至2015年，广州楼盘“打折促销”，“以价换量”将成为常态。发展商的资金压力将越来越大。

4、供求关系逆转，广州商业、写字楼市场的黄金期已经结束。

商业物业和写字楼物业，在投资气氛的带动下，在2013年也创下了“量价齐升”。但市场供求关系在2014年将被彻底逆转。大量写字楼和商业物业租售比失衡，很多甲级写字楼年租金回报率已降至5%以下，不少商业物业年租金回报率不到3%。广州CBD珠江新城甲级写字楼空置率已超过20%。写字楼和商业物业在很大程度上，已失去投资价值。