“小城大盘”面临前所未有的挑战

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2014年，房地产市场“量缩价跌”的局面已经初步形成。

一年前，我曾预测：“2013年是涨价年，2015年就是还债年”。从目前情况看，包括地方政府、开发商、投资者在内的各种力量，都会把2014年的楼市撑住。楼市在2014年不会崩盘，也不能崩盘。

但疯长了多年的地价、房价，在失去了流动性泛滥的资金支持，转入下行通道，基本上是难以扭转的趋势了。

2015年及以后的楼市，难言乐观。

正是基于这样的判断，现在的开发商都怀有高度的出货欲望。前两年是“买地买楼”的高峰期，未来两年，将是“卖地卖楼”的高潮期。

当前最困难的是一些三、四线城市中的大项目。

二线城市中土地资源日渐紧张，大盘时代基本结束了。不少开发商从“大盘开发”中体会到土地升值带来的财富暴增，凭着经验和认识，跑到小城市，甚至县城去开发动辄上千亩的大型项目。

在楼市上升期，土地价格年年看涨，大盘无疑赚得更多。但在楼市下行期，越是大盘，运作就越困难。

今年以来，同创卓越公司承接了多个“小城大盘”项目的策划工作。这些项目都具有相同的特点：

1、                受制于城市规模，市场容量小。没有办法通过产品或者价格扩大市场份额，无法提高销售量。只能面对长期经营。

2、                地价水平不低。都是近三年拿的地，成本高，难以长期“守地”。

3、                竞争激烈。中小城市不缺地，政府供地多，开发商开工量巨大，竞争激烈。

4、                市场风险大。存货与空置共存。

“小城大盘”项目，现在处境非常尴尬。

对策：（一）对项目前景要有准确的判断。做到有取有舍。需要卖掉的时候，要果断卖掉。

（二）开工项目，必须贯彻“短平快”，少做长期卖的“精装豪宅产品”。

（三）贯彻产品多元化思路。

（四）尝试新的营销思路。特别是靠近大城市的大盘，可以多采取“刚需策略”。

大盘难做，“小城大盘”更难做。