地价持续推高，广州10区楼价2万易上难下

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广州油制气厂地块以61.5亿元拍卖成交。

这幅“巨无霸”地块折合楼面地价10140元/平方米，由广州珠江实业和广州城投两家国企联合组成的广州市城实投资有限公司竞得。

拍卖结果既正常又出人意外。

说正常，是这块地早已被两大国企联合“预定”，由于属“三旧”项目，国企拥有自身优势，其它公司根本无法参与竞争。这幅“天河最大宅地”被联合体竞得，是早已预期的结果。

出人意料的是，这幅地块在2014年这个敏感的初夏，依然卖出了61.5亿元的“高价”。仅仅三年前的2011年，这幅地挂牌价为29.62亿元，当时以流拍收场。

三年后，地价升一倍。

广州油制气厂地块以公开的市场价格，真实地展现了广州地价过去三年来的巨大升幅。

虽然当前对房地产市场前景的看法颇多分歧，但2014年一线城市土地资源稀缺，价格仍将被推高的趋势似乎并未被改变。

广州市国土房管局公布了3月份楼价，10区2市平均下来，均价是15218元/平方米。广州地区敏锐的媒体把10区统计一下，均价突破了2万元/平方米。增城、从化在未来较长的一段时间里，将成为“拉低”广州楼价的主要贡献者。

考虑到地价快速上升（年上升超20%）的因素，广州中心区开发成本的年涨幅巨大，给房价带来的巨大上升压力可以预期。

楼市的供应结构，在2013-2014年已经发生了重大转变。政府为了“做”房价，在2013年推出了“五限”（限购、限贷、限价、限售、限签）的措施，但仍然难以抵制大户型、高价位物业供应的持续增加。

有人认为，3月份中心10区楼价过2万是政府放开此前一些“限签”物业成交所至。也有人担心，中心六区楼价过2万将是昙花一现，难以持续，中心区高楼价难以维持。

无疑，2014年广州楼价大幅上涨的可能性已大大降低。但中心10区楼价（均价）过2万，将成为常态。

第一，如果没有“五限”，广州10区楼价早在2013年就应该过2万，如果没有“限购”，广州10区楼价在2012年就应该过2万。现在不过是楼价由“隐性”转“显性”而已。

第二，中心区土地资源紧缺状况还将加剧。主要依靠三旧改造和城市更新“腾”出来的开发用地，将维持高价位，并带动房价上升。

第三，开发商的供应结构中，越来越多的大户型、高价位产品，将带动中心10区楼价（均价）的上升。这属于结构性上升。

第四，政府政策松动，将带动楼价上升。“五限”中，已有“三限”松动。“限购”与“限贷”两大调控基石，如果稍有松动，直接就将激活豪宅的需求。

广州10区楼价过2万，易上难下。