发展商盈利水平下降，房地产市场陷入困局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

在有人预言楼市将“崩盘”后，又有人预言2014年股市将“崩盘”，并将跌到1664点以下。

3月10日的股市出现了暴跌，一下子跌穿了2000点。中国经济增速减缓背景下，任何的政治、经济事件，都会令股市上窜下跳。

中国房地产业现在处境尴尬。

一方面，房地产业是中国经济“保增长”的关键一环，没有房地产业的繁荣，7.5%的经济增长，上下游行业的需求，地方财政中每年4万亿的土地财政收入，都将成为空谈。

任何有点经济常识的人，都知道，政府绝对不会坐视楼市“崩盘”，甚至大面积萧条都是难以忍受的。任何的风吹草动出现，从中央到地方的“救市”政策，马上就会出台。

开发商豪赌一线城市的土地资源，其立足点也就在于此。

另一方面，房价持续高涨，房价收入比畸高，令普通居民失去购买普通商品房能力。由投资需求和投机需求形成的房市泡沫正在扩大。如果坐视不管，现在三、四线城市供大于求、房屋空置的问题会加剧。

2014年，中国房地产承载了政府、发展商和城市居民的太多任务、责任和梦想。

事实上，作为市场的投资主体，发展商的盈利水平在下降。以龙头企业万科为例，2013年集体实现营业收入1354.2亿元，同期实现净利润151.2亿元，结算利润率为12.01%。尽管房地产有杠杆效应，万科全面摊薄的净资产收益率为19.66%。

房地产行业毛利率普遍下降，一方面是土地市场规范，公开出让的土地成本高企，发展商资金压力加大。另一方面，楼价上涨到一定幅度后，开发商被迫做“高端”，做“豪宅”，销售速度、销售绝对量都呈下降趋势。以“地王”项目为例，楼面地价2万元/平方米，3年下来资金成本接近6000元/平方米，税费5000元/平方米，土建及装修5000元/平方米，开发商卖4万元/平方米，仅仅只有微利。

高昂的地价、沉重的税费、日渐上升的资金成本，都令发展商举步维艰。

发展商不敢拿地的那一天，就将是楼市变盘的一天。

2014年的土地市场，成为房地产市场的风向标。

现在的局面是：几乎每一级政府，都在思考如何“保”房地产业。