地王拿得越多，开发商平均利润下降越明显

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2013年中国房地产企业销售排行榜显示，2013年有万科、绿地、保利、万达、中海、碧桂园、恒大共7家企业销售过千亿。其中，万科额达到1740.6亿元，绿地销售面积达到1660万平方米。

2014年，万科、绿地销售金额超2000亿，基本不成问题。保利、碧桂园等企业也很有希望突破2000亿。这些都是“世界冠军”级别的数据。

2004年的时候，销售额过100亿的企业只有1家，2013年达到73家。龙头企业现在的业绩是10年前的20-30倍。

值得关注的是，类似万科、绿地这些企业，很多项目都是合作开发，企业的实际权益收益，并没有销售数据来得如此亮丽。

同时，在销售额不断攀升的同时，大型上市房企的利润水平却呈下降趋势。主要原因有三点：

1、  国内城市土地价格上涨幅度远远跑赢房价。一线城市土地更是不断出现“地王”，土地成本占房价比重已经上升到50-60%以上。通过拍卖拿地的项目，大多只挣了业绩，利润非常薄。未来楼市倘出现波动，开发商还有亏本的风险。地王拿得越多，企业平均利润下降将越明显。

2、  土地增值税、企业所得税和其它税种的从严征收、清算加快，都将影响企业现金流，从而影响利润。2013年年末央视的“土地增值税风波”，各地调控政策强调的“清算”工作，都是强烈的信号。

3、  人工成本、原材料成本不断上升，同时楼价上升已经总体乏力。此消彼长，开发商总体利润水平趋降已成定局。

2014年，大型开发商依然主要通过规模扩张来获得更多的利润。

重量不重质，依旧是开发商普遍的做法。

规模扩张，需要有不断的新增长空间。

遗憾的是，国内城市房地产的发展空间已经不足。

未来几年，开发商总体利润水平趋降已成定局