四个问号：境外投资房地产是否应该设壁垒？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2014年的房地产市场尚有四个待定事项：

1、“双合同”是否可继续？

2013年，地方政府为了实现年度新建住房价格控制目标，实行了前所未有的“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限签”等五限措施。

一时间，很多高端楼盘积压了很多已成交但无法网签的单位。政府和开发商都无能为力。开发商为了应对，不得不推出“双合同”方法来卖房子，一边是毛坯价格，另加一份装修价格合同。

按房地产市场正常的交易管理规定，这种“双合同”属于檫边球。平常时候，官方一定会干预。2013年，由于“限价”的原因，官方是睁一只眼闭一只眼。

2014年，还会有城市的住房价格上涨幅度的控制目标吗？

正常情况下，还会继续有指标。“双合同”还会继续有存在的空间。

2、办公、酒店、商业类用地是否继续允许做“公寓”？

广州这两年“公寓”销售火爆。其中不少是由办公、酒店、商业类用地改做“公寓”。

这么一改，开发商既绕开了写字楼、商业市场的残酷竞争，又满足了市中心区对住宅的需求。

在“限购”背景下，这种“公寓”还可以大做广告“不限购”。物业热销超乎想象。

北京、上海等地，对办公、酒店、商业类用地“改”住宅用途，控制非常严格。广州一直以来的“默许”，终会有终结的一天。

2014年，办公、酒店、商业类用地继续默许做“公寓”，仍将继续。

3、个人住房信息可否被查询？

国家住建部原来高调宣布的计划：在2013年6月底前实现的全国500座城市住房信息连网工作。现在并没有如期完成。

全国城市住房信息连网，难度超过预期。

值得关注的是，全国城市住房信息连网后，网络安全和信息维护问题越显突出。

过去两年闹出“房叔”、“房婶”等事件，引起了全国人民的关注。这些事件，大多以“反腐败”为题材。然而，一上网，轻而易举就能查询个人住房信息，听起来就很吓人。

全国500座城市连网，会有无数的终端。操作人员也将是个巨大的数字。

到时，信息不被人拿出来卖都难。

在网络安全体系建立和相关法规到位前，全国住房信息连网还是应该缓行。

2014年，个人住房信息的全国查询，还不能够实现。

4、中国企业和个人境外投资房地产是否应该设壁垒？

2013年，是中国开发商和个人投资者投资海外房地产的元年。

万科、万达、碧桂园等大型开发商出去了。个人投资者也也积极“出海”。过去一年，中国人在美国投资房地产就超过100亿美元，在美国房地产境外投资者的投资比例不断提高。

2014年，欧美、东南亚、澳大利亚、韩国、甚至遥远的非洲，都将有中国人投资当地的房地产。

房地产投资与其它投资不同。当前境外房地产投资的特点有三点值得关注：

1、投资量巨大，将引发大量的资金外流。尤其是中国房地产商投资的项目，很多还在国内销售，必然引发资金双倍外流。

2、房地产毕竟属于不动产，投资周期较长。大量投资境外房地产，对中国经济不利。

3、海外房地产投资热，受到投资国的欢迎，但必然引发国内需求下降，影响城镇化进程。

中国开发商和个人投资者投资海外房地产，仿佛在一夜之间成为潮流，值得当局高度重视。其利弊在短期内，还很难下一个总的结论。但2014年，面对如此汹汹的投资热潮，适当考虑设置一些壁垒，是必要的。

不要当一切都发展起来，事情闹大后，才出这个政策，那个政策，就太晚了。