广州房地产：“小市场”如何做大

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

把广州房地产市场说成“小市场”，很多人并不认同。毕竟广州一直是全国经济总量排位第三的城市，号称是全国房地产的一线城市。

但从数据分析的结果看，广州楼市与北京、上海相比，明显是一个“小市场”。从土地市场看，差距明显。截至12月12日，上海土地出让金成功突破2000亿，达到2012亿元。北京土地出让金达1673亿元，年底有望超1800亿，相比2012年增幅达157%。广州2012年卖地收入412亿元，年初，广州定下的2013年土地出让金收入计划为475.6亿元，头三季度达560亿元。但仍大大落于上海、北京。

从一手商品房市场成交金额看，2012年，广州住宅、商业、写字楼总成交金额约为1400亿元。2013年约为1500亿-1600亿左右。明显是一个“小市场”。

广州当前户籍人口约有815万，常住人口接近1600万，城市各类存款达到2.9万亿元，人均GDP超过15000美元。每年新建住宅、商业、写字楼销售额仅1500亿元，确实数值偏低。在全国城市中，排名在十名开外，确实难以称得上“大市场”。

1、广州房地产市场在全省、全国中的份额和比重逐步降低。

10年前，广州房地产的年投资额和年销售额约占全国的8-10%，到2013年，已经下降到不足2%。

广州在广东省所占份额和比重也在下降，目前投资额和销售额仅占20%左右。

2、广州房地产市场“萎缩”符合经济规律。

当前广州人均GDP已逾15000美元。按经济规律，在人均GDP超过13000美元后，商品住宅的需求一定下降。近年“限购”、“限贷”等政策影响到商品住宅的需求量，2011年广州一手住宅销售仅575万平方米，2012年回升到750万平方米，2013年又遭遇了“限售”、“限价”，销售量难以放大。

3、当前广州房地产市场存在较为严重的结构问题。表现在三点：非住宅类物业比重偏低，高端商品住宅比重偏大，普通刚需型商品住宅比重偏小。

当前144平方米以上大户型比例不断上升，已达到在售物业套数比例30%，面积50%左右。

大户型比例多，中小刚需户型产品少，广州房地产市场当前结构产品难以放大销售量。

4、地价、房价上升幅度过快，影响了购买力。

2013年广州楼价涨幅创10年新高。按国家统计局数据，均价涨幅在20%左右。虽然数据尚有争议，统计口径不一，造成数据相当的不清晰。

然而，广州房价正处快速上升通道中，却是不争的事实。

楼价处于高位，造成三个结果：

（1）高收入的广州人，2013年开始抛售物业，转向境外置业投资。

（2）中低收入阶层已经基本失去购房能力，退出商品房市场。

（3）投资者在政策壁垒和投资风险两大难关面前偃旗息鼓。

5、广州房地产难以发挥省会城市的吸引力。

全国很少有一个省会城市像广州这样，不但不能吸引周边城市的人来置业投资，自身的购买力还不断外溢。

广州是全省的政治中心、文化中心、教育中心、医疗服务中心。全省最好的大学、中小学、最好的医院、最好的歌剧院、博物馆都在广州。

但广州偏偏不能成为房地产的中心。

相反，大量的广州人，在2013年在清远买房，撑起了清远楼市的半壁江山。广州人在南海买房，率先实现“广佛同城”。广州人在海陵岛买房，开始尝试周末度假……

一路分析下来，可以看到：广州房地产市场成为“小市场”，绝非偶然。冰冻三尺，非一日之寒。

广州房地产市场未来发展还有三大制约：

（1）可开发土地资源稀缺，地价上升，未来商品房开发步入“高成本、高房价、高门槛”阶段。普通商品住宅开发难以放量。

（2）调控政策和房产税、遗产税等，将进一步压缩市场空间。

（3）传统的商品住宅需求萎缩，传统的商业物业开发过量。传统的写字楼空置升高。

广州房地产以往的开发策略、产品模式和经营思路，已经走过了顶峰，走到尽头，难有新的突破。

广州房地产市场，能否由“小市场”转变为“大市场”？

非常困难。

需要政府、开发商共同去做好以下几件事：

1、必须由“量”向“质”转变。

由以上分析，可以看出，广州历经30年多年改革开放和房地产发展，已经不再是一个需“量”的阶段，而是一个需“质”的阶段。

2、适时放开非普通住宅（高端物业）的限制，树立广州豪宅的地位。

广州的房子为什么吸引不了珠三角的“豪客”？广州人为什么跑到国外去买房？

因为广州在政策导向上，限制别墅（特别是独立别墅）的发展，广州有8万-10万/平方米的房子，但都是市区高层物业。广州特别缺别墅，广州特别缺“豪宅区”。

广州房地产，在保障房建设上要加大投入，保障中低收入阶层的住房问题。

另一方面，广州要适时放开一些区域的“限购”，适时放开高端物业的限购。在房产税问题上，也切忌一味“劫富济贫”。

只有把有钱人吸引过来，广州商品住宅才能做大。在这一方面，政府和开发商都应该共同努力。

如果不加以改变，5年内广州的有钱人都将置业到国外去了。

3、推出新的城市功能区，增强广州房地产的吸引力。

广州的南沙新区、金融城、火车南站片区、广钢新城等区域，都有望发展为珠三角、广东乃至全国瞩目的区域。类似广州南站这样的区域，如果良性发展，将是辐射全国的大型商贸新区和枢纽中心。

现在比较遗憾的是：政府的相关政策略为保守，开发商开发比较短视。

广州的南站，政策配套支持缺失，发展商“不熟不做”，结果是难以迅速形成规模效应。

4、房地产市场创新和产品创新是做大市场的关键。

广州房地产过去10年的发展，规模似乎已达到极限，创新更难求一见。

大型发展商依靠规模经营和标准化产品，全国性扩张，轻轻松松赢利，迅速地发展壮大。

广州楼市产品十年如一日。

一样的住宅，一样的写字楼，一样的商业，当然只有一样的成交量和销售额。

2014年即将来临，80后、90后开始成为房地产市场的主角。

新一届政府、新一轮的政策、新一代的购房者和消费者，期待广州房地产市场也现出新的产品。

只有新的产品，才能让广州房地产市场“变大”。