2013年末广州楼市那些事儿

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

冷空气本周终于到达广州。

广州的冬天从12月15日才刚刚开始。

房地产圈内热闹非凡，一个活动接一个活动。毕竟2013年是个丰收年。开发商、业界人士、购房者都过了一个充实的年份。

1、楼价数据打架：谁欺骗了谁？

临近年末，“楼价”又成为话题。国家统计局公布11月全国70城一手房价变动情况，广州一手楼价环比上涨0.8%，同比上涨20.9%。而广州国土房管局公布的数据是环比跌8.1%，同比跌5.5%。这种“打架”数据出来，不但普通老百姓“一头雾水”，业界人士也是看得连连摇头。

不断有人问我：“真实的房价是涨还是跌？”

真实的房价肯定是涨！怎么可能是跌！

问题在于：现在用地是新建住房成产均价的概念。均价降了，可能是由于成交结构调整变化的原因，特别是政府为了完成年度新建住房价格上涨的控制目标，加大了“价格指导”、“限售”、“限签”等措施。房价变化几何，国家统计局和广州房管局公布了二个答案。并且回应说，两个数据都真实可信。原因是计算办法、统计口径不同。

在各行各业中，甚少有一个行业像房地产这样“各说各话”。

中国房地产从起步发展到现在，30年的时间，建设规模早已是世界第一，但整个体系迄今仍不完善。

调控政策不断，短期行为特征明显，制度改革进展不不如意。

开发商和聪明投资者，早已不把所谓权威的“官方数据”当一回事了。把它当一回事的，只有媒体和一般公众。

2、大市场、小市场。“北上广深”虽然统称房地产的一线城市。但广州楼市与北京、上海相比，明显是一个“小市场”。从土地市场看，差距明显。截至12月12日，上海土地出让金成功突破2000亿，达到2012亿元。北京土地出让金达1673亿元，年底有望超1800亿，相比2012年增幅达157%。广州2012年卖地收入412亿元，年初，广州定下的2013年土地出让金收入计划为475.6亿元，头三季度达560亿元。但仍大大落于上海、北京。

从一手商品房市场成交金额看，2012年，广州住宅、商业、写字楼总成交金额约为1400亿元。2013年约为1500亿-1600亿左右。明显是一个“小市场”。

3、房产税车位补出让金与“限购”取消。

2013年的年末，广州人最关心2014年房产税会否试点？“限购”会否取消？车位买卖要不要补土地出让金？

广州市公布的《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》明确了已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。按此执行，车位出让，补交土地出让金已成定局。

“限购”在2014年一定不会退出，而且会延续相当长的一段时间。就算房产税试点，也难以令“限购”达到退出的条件。

房产税早晚要来，但2014年广州实行了房产税试点的时机似乎未到。

广州楼市结构，会因为房产税而产生重大改变。2014年广州楼市投资最大的风险和不确定性，就在房产税这个问题上。