赵卓文专访:国内大型房企将发展为国际房企

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1、  你觉得房企近两年加速走出国门，原因是什么？

赵卓文：房企海外投资发展主要源于4个方面：

（1）经过近30多年的发展，国内房地产企业的综合实力已上了新的台阶。万科、万达、保利等大型房企年销售额已在千亿规模以上。企业资产规模经营规模达到一定程度，必然要寻找更广阔的发展空间。

（2）近年国内一、二线城市地价、房价快速上升，市场竞争压力巨大。甚至连华远、和记黄埔这样的著名企业都抱怨难以投得土地。即使获得土地资源，项目盈利前景也并不乐观。国内房地产市场的泡沫已经非常明显。

（3）近年来，大批国内的高收入人士移民或境外置业，促进了发展商把市场做到海外。

（4）国外房地产市场大部分正处于近年的低谷阶段，符合房地产投资“低买高卖”的原则。类似马来西亚这样的东南亚国家，更具有贴近中国，正处“价格洼地”、华人众多的特点，特别适合国内房企进行投资。

2、  海外发展，除了拓展市场外，对于房企还有什么好处吗？

赵卓文：国内房地产市场竞争激烈，一线城市一地难求，三四线城市又呈显著的“供大于求”。房企进行海外投资有四大好处：（1）市场拓宽了。（2）降低了投资风险，鸡蛋不放在同一个篮子里；（3）国际接轨，利用国际市场上更低的资金成本；（4）充分利用和结合国际性的专业资源和配套资源。从建筑设计到酒店管理到养老服务体系，房企都可以获得更多的支持和结合。

3、  可以看到房企海外发展，有直接买地开发、合资开发、融资收购等许多种方式途径，你怎么看待这些方式？

赵卓文：2013年房企到海外发展，总体上是处于开拓阶段。2013年可以认为是房企国外投资的元年。

在开拓阶段，房企的投资行为，显得相对谨慎和稳健。项目开发呈现更多“机会型”的特征。在这一阶段，无论是自行购地开发的传统方式，还是合作开发、融资开发，都属于探索性行为。

随着海外投资力度的加大，房企海外房地产开发必将更有计划性、针对性，产品、人才也越来越当地化。

4、  房企开拓海外市场，你觉得怎样的路径发展是比较好？

赵卓文：房地产投资，属于高风险高回报的投资行为。

房企进行了海外投资，选择的发展方式各有不同。

（1）必须结合企业自身的实力和资源情况，不做超过自身能力的事情。

（2）对当地的市场环境、政治环境和法律环境有深刻的认识。投资的时机选择非常重要。

（3）吸纳当地的各种人才，“以夷制夷”是好的选择。

（4）对项目进行恰当的评估。

5、  海外许多国家虽然可以卖楼花，但是首付款分阶段给付，供楼更是从收楼后才开始，这使得房企需要沉淀较多资金在项目中，这会不会对房企现金流带来较大压力，特别是国内开发商较高的负债率下？此外，会不会也不利于房企像国内一样实现快速周转，快速拓展呢？

赵卓文：海外市场千差万别。发达国家、发展中国家，不同的城市，不同的项目都有区别。房地产市场的游戏规则也有差异。

国内房企过去10年的高速增长，主要采取了“速度规模”型的扩张方式，依靠高负债、上规模、高周转速度来获得跨越式的发展。

国外房地产市场的增长方式与国内有很大不同。开发贷款等金融运作方式也有不同。在海外投资，应该有新的投资思维，切不能用在国内开发的经验去国外照搬照抄。不过，现在去海外发展的房企，大多是资金实力强，管理完善，人才众多的企业。能在国内干得好的企业，到国外基本上也能干得好。

6、  房企海外发展，风险主要在哪些方面？

赵卓文：房企海外发展，风险主要在以下方面：

（1）政治风险。类似泰国、利比亚、叙利亚这样的国家，政局不稳，对海外投资影响巨大。

（2）经济风险。国外的经济发展速度相对较低，经济波动也较大。类似欧洲的葡萄牙、西班牙、希腊这样的国家，处于经济衰退期，房地产投资的机会也较低。

（3）市场风险。境外投资置业的规模如何，价值取向如何？项目能做多大？这些都有待房企去探索。

（4）法律风险。在不同制度、不同法律环境下做房地产项目。房企首先要去掉“中国特色的房地产思维”。

7、  目前许多房企在海外发展，购房群体依然主要面向国内买家和华人，有人说这不是真正的海外发展，也不利于进一步扩大发展，你怎么看？要真正面向海外的购房者，开发商还需在哪些方面努力？

赵卓文：房企当前进行的海外投资开发项目，主要有3个共性：

（1）基本上都以中国人为主要购买力量。

（2）区域具有成长性和处于投资的良好时机。

（3）当地华人众多，有中国影响。

这也显示出当前房企海外投资正处初级阶段。发展商通过一定阶段的探索后，将会在资金投入、企业组建和人才培养等方面不断发展。国内大型房企，变成国际大型房企，这个过程会很短。从现在算起，5年左右的时间，全世界适合房地产投资的地方，都会发现中国房企的身影。

8、  海外置业现在已不只是大富豪的事情，一些上层的中产阶层也越来越多，对他们投资海外房产，你有什么提醒？

赵卓文：（1）投资海外房地产不可能赚到快钱。类似国内2003-2013年商品住宅价格上涨2.5倍，这样的增长速度在国外是难以做到的。

（2）不要把鸡蛋放在一个篮子里。投资要分散化、多元化。

（3）会买也要会卖。国外房地产市场受多种因素的影响，周期性很明显。“高卖低买”是持有者必做的功课。

（4）选择良好的购买时机。

（5）选择政治稳定、经济良好，人口集聚较多的国家和城市的房地产项目。

（6）学会聘用国际性的专业人才。法律顾问、理财专家和房地产方面的专业人士，以帮助自己进行海外的投资和置业。