空置房问题需要认真对待

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

据媒体报道，有学者认为，“中国住房市场总量已经过剩。”“中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。”“空置住房中，保障性住房占有相当大的比例。”

吸引人眼球的，当然是“全国空置住房总量已经达到6800万套。”这样惊人的数据。

严格来说，全国住房有多少空置量，是一个谜一样的数据。

空置房的定义和有关标准，目前都还有争议，在业界并没有达成共识。

若干年前，有报道说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。“全国空置房达到6540万套”的消息传遍全国。后经国家电网辟谣，证实是假消息。

这几年，甚少有机构公布全国空置房的具体数字，因为确实谁也说不清楚。

现在，毫无疑问，6800万套的空置住房数量，肯定也是一个无法提供具体依据的预测数据。

空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标。有学者根据国外经验，得出“空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区”。如果根据这个标准测算，6800万套住房，以每套平均100平方米测算，空置总面积达到68亿平方米，空置率就高达28%。如果平均每套住房面积达到120平方米，空置率就高达34%。那么就可以得出结论：空置率水平已经到达“严重积压”程度，中国住房建设已经“严重过剩”。

得出一个吸引大众关注的数据，很容易。

问题在于：1、数据是否科学合理？

          2、中国住房是否真正过剩？

          3、解决住房空置的手段和策略？

一、关于6800万套空置住房的数据，是否科学合理。其实，已经不用去争论。因为没有提供有效的调研分析方法和基础数据，肯定是一个不够真实的数据。

二、中国住房是否已经过剩？从存量住房和人口的关系分析，肯定已经出现了“阶段性的过剩”。

表现在（1）当前商品房和保障房建设正处在高峰期。光是商品住房，目前在建工程就超过50亿平方米。

（2）近年高价商品房，大部分被投资、投机的人群买走，造成入住率偏低，特别是别墅类项目，平均入住水平在10%以下的，比比皆是。

（3）海景房、山景房、度假房等概念住房，近年大量兴建，空置率一直高居不下。

改革开发后的中国，生产能力非常惊人。10年前还相当“紧缺”的住房，已经显露“生产过剩”了。

然而，从绝对数据分析得出的“过剩”和“危机”，在3-5年的短期内，并不会形成真正的危机。原因在于：（1）中国广大城市乡镇的住房，建设标准和舒适度，一直偏低，换房需求非常强烈。新建的高品质住房，有非常强劲的需求。（2）人口计生政策的松动，将让住房刚性需求放大。（3）中国正处于高速城镇化阶段，城市住房需求（特别是大城市住房需求依然强劲。

三、当前空置房问题，依然需要各地高度重视。

鄂尔多斯、海南、温州等地，“鬼城”、“鬼村”、“鬼楼”、“鬼房”已经不断出现。

一方面是住房空置，另一方面是价格不断攀升。住房价格租售比，严重失衡，反映的是整个社会住房投机气氛浓重。

这种状态，已经难以持续。并将最终拖累地方经济，进而影响全国经济。

解决住房空置问题，需要地方政府高度重视。

（1）  建立住房空置调研和监测机制。地方主管部门，一定要对本地本区域住房的空置率和空置情况有一个量化的分析，才能制定适合本地的对策。

（2）  对住房空置，需要在住房保有环节实行征税或政策性费用征收。

（3）  通过规划手段，有效引导开发商的住房供应结构。

（4）  制定科学合理的保障房建设标准和产品，适应被保障人群的需要。

（5）  科学规划城市发展新区，避免超前发展造成住房空置。

（6）  对住房资源的合理配置，采取市场与政策双管齐下的办法。光是通过市场调节，或者光靠行政管理，都无法有效配置资源。

房地产发展到今天，地方政府不能再顾着卖地、控制房价了，控制住房空置率，已经成为地方政府未来几年必须面对的难题。