差异化房地产调控政策将成为政府新思路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

最近，国内一线城市的地方性房地产调控政策不断出台。

10月23日，北京五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房》（简称“京七条”），出台自住型商品房政策，未来两年供应7万套。今年内就要实现2万套的供地指标。

10月11日，深圳市房地产宏观调控小组联席会议提出了八项政策（简称“深八条”），提出要“加强差别化信贷政策执行力度”，第二套住房贷款的首付比例提高到七成，利率相应提高，“加大土地供应”以及“继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价”、“加强土地增值税清算，提高土地增值税预征率，做好清算工作”等。

11月8日。上海市房管局发布文件（简称“沪七条”），将进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上，调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

有别于以往房地产调控全国“一刀切”的做法，年末这一轮的房地产调控政策以“京七条”、 “深八条”、 “沪七条”这样的地方差异性调控的形式出现。

“京七条”、 “深八条”、 “沪七条”取代了“国五条”、“国八条”，显示了本届政府在房地产调控上的新思路。

2013年，国内一线城市地王频出，楼价急升，成交活跃，房地产市场“量价齐升”。北京、广州等地政府动用了“价格管制”、“限售”、“限签”这样极端的措施，都无法抑制楼价的疯长。

国家统计局数据表明，2013年前三季度，包括4个一线城市和6个热点二线城市在内的十大城市，新房价格累计上涨12.51%，其中，北京以24.39%居首位。北上广深等一线城市房价上涨压力巨大，上海9月新建商品住宅价格环比上涨20.4%，深圳9月新建商品住宅价格环比上涨20.1%。

在这样的背景下，国内一线城市要完成2013年度新建住房价格控制目标变得困难重重。广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而深圳前三季度新房价格累计涨幅超出2012年人均收入实际增速10个百分点，广州超出13个百分点。

在这样的压力下，“京七条”、“深八条”、 “沪七条”来了，别的城市的调控政策也会接踵而来。广州出台“穗七条”或“穗八条”，马上将成为现实。

“京七条”、“深八条”、 “沪七条”显示地方政府为了完成年度调控目标，必须主动地有所作为。打击炒楼、抑制投资性置业、严格限购、限售、限价等行政管理手段，成为本轮地方政策的重点。

可以认为，本轮一线城市的地方调控政策带有非常明显的阶段性特征，是上一轮国家房地产调控政策向新阶段过渡时期所出现的过渡性政策，所以措施总体偏于温和。

管理层已经明确未来房地产市场必须建立长效机制。以长效机制取代频繁、密集、短期行为特征明显的调控政策，已经成为共识。

我们应该认识到，中国房地产市场长效机制的建立，是一项巨大的工程。对房地产市场影响深远的土地制度改革、税收体系变革、房地产运行和市场管理机制都面临突破。房地产市场长效机制的建立，并非一朝一夕就能实现。专家们热议的房产税、遗产税、土地流转、新保障体系等的实施，仍然需要一个较长的试点和实施的过程。

2013年以后的中国房地产问题，不是一个简单的经济问题，还是一个复杂的社会问题。继续扩大基础设施投资、推行新型城镇化和维持房地产业的繁荣稳定，是政府必然选择的方向。

正因为如此，房地产调控政策不可能在短期内退出，更不能排除政府根据市场情况，继续推出新政的可能。

对当前国内部分城市楼价过快上涨和房地产泡沫，本届政府已经有了清醒的认识。2013年是全国房地产市场总体高温不退的一年，同时也是房地产市场高度分化的一年。

2013年，一线城市和多个二线重点城市房价同比大幅上升。但同时，大量三、四线城市房地产市场出现了供大于求、楼价停滞不前甚至开始下降的新情况，个别城市甚至开始崩盘，如鄂尔多斯形成了鬼城，温州房地产全面溃败。

未来几年，国内城市房地产市场将发生更为明显的分化。

不同城市的房地产市场的差异非常大。就以北京和广州为例，两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同。房地产调控政策有差异，是最正常的事情。

北京推出“京七条”，出台自住型商品房政策来平抑房价，广州当然不会有样学样。广州房地产市场当前最急迫的任务，是抓保障、调结构和抑制投资、投机购房。重启并扩大广州市的限价房供应，做好经济适用房和公租房的并轨，搞活住房租赁市场、严格二套房贷的首付和利率，引导投资，在“珠三角”一体化背景下，做些广州特色，都是可行的办法。

“京七条”、 “深八条”、 “沪七条”取代了“国五条”、“国八条”，显示了本届政府在房地产调控上更加务实。差异化房地产调控政策将成为政府新思路，地方政策将有更大空间，更具灵活性和针对性，并深刻影响未来的楼市。