“秋后算账”是中国房地产惯例

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

近期到湛江房展会、保利.克洛维和广州中院分别讲了三场“房地产投资和策略”。

论坛上，听众们问了许多实际的房地产操作问题。

“房产税试点扩大”和“遗产税80万起征”的传言让不少人非常担忧。

更有人问到，物业使用年限到期后，会怎么处理？根据现行的《物权法》的规定，住宅70年期满后，自动续期，但未讲明是否要追加征收土地出让金。

商业物业和写字楼房期满后，如何处理？《物权法》未作具体规定，留了一个缺口。

 广州的房地产投资者更想了解的问题是：车位到期后，怎么办？

2013年，广州市政府公布了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》，让广州的车位拥有者一时手足无措。

广州市明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与（不含继承）时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。

广州数十万的的车位拥有者现在很尴尬。原以为拥有完整产权的的车位，一夜之间，发现是“暂缓征收地下建筑土地出让金”，出售时要补交土地出让金，而且是按市场评估价的25%到50%征收，标准不低。“秋后算帐”行为显露无疑。

需要指出的是：由于当前房地产法律法规不完善，“秋后算帐”恐难避免。

1999年房改后，房改房要上市，须补交“地价”和“分摊面积”，算是“秋后算帐”。

2013年，广州市新规定车位上市交易，要补地价，算是“秋后算帐”。

2007年通过的《物权法》，避而不谈土地使用权期满后的出让金问题。商业、写字楼、车位等更回避了“自动续期”的问题。

回避，并不意味着“豁免”。

相反，“秋后算帐”已是中国房地产的惯例。经营性物业土地使用权期满后，难免被“续收”土地出让金的命运。

在改革开放先行一步的深圳、广州，已有物业临近“期满”，是否加收，值得关注。

严重依赖“土地财政”和房地产税收的地方政府，恐难“高抬贵手”。

最后，想说说广州车位的投资价值问题。

新规定出台后，不少业主紧急抛售车位。很多人认为，广州车位租金受到政府“限价”管制。车位价格连年上升，租金水平停滞不前，令到车位投资回报水平被压缩到不正常水平。

现在又规定，车位出让，要补交土地出让金，进一步打击了车位投资者的信心。

然而，到目前为止，车位依然是广州房地产物业中最稀缺的产品。截至2013年6月底,广州市机动车保有量为247万辆，广州现有汽车停车位约74.9万个,车位与汽车保有量比例为在1:3.3。

事实上，面临新规，广州的车位不但不该卖，而且应该买。“人弃我取”才是当前最佳的选择。