“降温、缩量、价升”的房地产市场面临调整窗口

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

在流动性相对宽松的背景下，2013年上半年房地产市场强势逆增长，一线城市楼市“大热”得出乎所有人的意料。上半年国内一线城市土地成交金额同比增长181%，地价水平同比增长73%，一向被视为一线城市价格洼地的广州，上半年一手住宅均价同比上升18.1 %。

当前房地产市场已经面临调整窗口。三大因素将影响未来楼市走向：

1、政府希望建立长效机制，推行房产税试点。

房地产调控十年，效果并不理想。主要问题在于，到目前为止，几乎所有的调控政策都导致“短期行为”，市场缺乏长效机制。

2013年，用房产税试点替代限购，通过增加房屋持有环节的成本来达到长期抑制投资需求和挤出多套物业，成为最近调控政策发展的新动向。

影响巨大的房产税扩大试点，成为下半年楼市的最大影响因素。

房产税试点扩大，短期内肯定将令楼市降温。同时会引发一系列的问题，必须慎之又慎。

第一， 房产税加大了房屋使用过程中的持有成本，将会直接影响房屋的租金和使用成本。无疑会最终推高租金和售价。国内房地产调控10年来的经验表明，不管出于何种目的，每一次加税，最终都加大了终端用户的负担。第二，      第二，房产税的出台，不应该与短期行为特征明显的“楼价控制目标”和“限购”等发生联系。在当前特定的市场环境下，房地产税的出台，也无法遏制楼价的继续上升。2003-2013年，全国商品房价格平均涨了2.5倍，地价平均涨了4.5倍。在一些中心城市，上涨幅度远远超过平均水平。未来3年，国内主要城市的地价、房价依然处于上升通道中，年增长10%都属于保守预期了。房产税要征收什么对象，征收多少税率，才能达到抑制投资需求的效果呢？上海房产税试点的税率是0.6%，重庆是0。5%-1.2%。现在看来，房产税的常规税率和偏重于对增量增收的实施方法，对炒家的影响不大。也难以从根本上抑制投资需求。

第三， 房产税出台，不但不会增加市场的成交量，而且短期内会令市场大幅降温。楼市甚至有崩盘的危险。2013年中国一线城市成为房地产开发的主要场所。现在一线城市的主要购买力除了来自“刚需”买家，就是高收入人群。房产税推出，将令更多高收入人群加速撤离楼市，楼市将出现恐慌性抛售。

房产税试点扩大的出台，绝对不是一件简单的事情。相当于城市房地产上空爆了一颗原子弹，影响非同小可。对此造成的可能结果，应该有充分的评估和应对。有关方面还没有做好准备。

2、流动性趋紧，土地市场和楼市将降温。

从资金面分析。美国已经宣布退出QE，资金正从新兴市场回流美国。中国的货币政策也强调“搞活存量”。下半年资金面只紧不松。大量依赖资金的房地产行业将面临挑战。依靠2012和2013年的良好业绩回笼资金的开发商，在2013年上半年又轻易地获得相对低息的融资，造成了大量地王的产生，但这种现象在下半年将减少。

楼价、地价在2013年上半年过度上升，已经不具备持续性。城市普通居民已经逐步失去购买普通商品房的能力。高收入阶层和投资客撑起的楼市，在下半年难以持续火爆。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

3、10月份将有新政策出台，而且政策肯定偏紧。

从政策面分析，“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台，概率很大。下半年，政策不但不会放松，而且会进一步收紧。房地产税扩大试点如果出台，楼市降温将立竿见影。

近日的中共中央政治局会议定调“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。然而，本届政府不会放任一线城市房价持续疯狂上升。“平稳健康发展”，并不意味着房地产调控政策的退出或放松。

下半年三中全会期间的房地产政策走向，值得高度关注。

下半年一线城市的房地产市场将“降温、缩量、价升”，楼市面临调整窗口。楼市投资的风险与投资机会共存，潜伏着更大的不确定性。