“黄金十年”也是“风险十年”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

盛宴总是在狂欢中结束。

过去10年是中国房地产发展的黄金10年。住房制度改革、高速城镇化与中国经济腾飞带来的财富效应促成了中国房地产业空前的繁荣。在这个过程中，地方政府、房地产开发商和物业投资者都充分受益。2012年全国土地出让金收入高达2.69万亿，房地产“五税”总收入为10128亿元，占地方财政收入的比重达到16.6%。2012年全国商品房均价为5791元/平方米，是2012年的2.5倍。2012年全国商品住宅地价为4620元/平方米，约为10年前4.5倍。进入2013年，中国城市房地产再度出现“量价齐升”的井喷行情。

有人说，未来10年将是中国房地产行业的“白银10年”，增长速度不如从前，赚钱效应减弱，但依然大有可为。有人说，未来10年将是中国房地产行业“新的黄金10年”，城镇化带来的新需求将令未来的黄金10年成色更足。

然而，我们应该清醒地认识到：中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性。中国房地产发展已过高峰期，未来10年将是“风险10年”。

1、市场衰退风险和政策风险。

今天的中国房地产市场，已经不是由简单的供求关系或人口需求预测决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。未来10年中国主要城市商品房市场将由“增量市场”向“缩量市场”转变。

——未来10年，中国经济增长方式将发生重大转变，经济增长放缓将越来越明显，房地产行业发展将受到明显影响。2013年中国国内生产总值预期增长目标为7.5%，CPI同比上涨控制目标3.5%广义货币M2预期增长目标为13% ，2013年预计新增人民币贷款规模为8.5万亿-9万亿元。从多方面因素分析，2013年楼价上涨压力巨大。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

——成熟市场经济地区经验表明，在人均GDP超8000美元，人均住房面积超35平方米后，该地区商品住宅需求将下降。

——人口红利面临拐点，中心城市人口老龄化，城市化进程减速。2010年广东省城市化率已达到66.2%。珠三角地区更是超过80%。刚性住房需求在逐年下降。 

——过去10年楼价上升过快，城市生活成本节节上升，普通工薪阶层收入增长幅度跑输楼价上涨幅度，商品房变成有钱人和投资客的资产。未来10年，中国城市的住房建设将重回双轨制时代。城市的住宅需求总量或许还会上升，但只意味着政府保障房建设的加码。商品住宅市场将是一个明显的缩量市场。

珠三角9个城市过去5年房地产成交量就体现了非常明显的“缩量市场”特征。以广州为例，2009年一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，2013年为750万平方米，呈显著收缩态势。未来10年中国主要大城市的房地产行业都将进入这个阶段。

市场经济背景下，所有国家的房地产市场都具有周期性。已经繁荣了10多年的中国房地产行业，很难再繁荣10年。楼市价格出现真正拐点的那一天，就将是本轮房地产繁荣周期的终结。楼价涨得越快，这一天就会来得更早。

 2、未来10年中国房地产市场内部的系统性风险。

经历了过去10年的房价快速上涨，中国房地产市场，已经出现了明显的系统性风险。主要表现在：

（1）房地产市场运行机制的缺陷。2013年，国内一线城市的楼价已经处于近乎失控的状态。北京、广州等中心城市的地方政府，为了实现“国五条”规定的年度住房价格控制目标，对楼市采取了“价格指导”、“停发预售证”这样的计划管理和行政干预手段，突显当前房地产市场运行机制的缺陷。短期行为特征明显的调控政策注定难以长期发挥作用。当前房地产市场的运行机制决定了地方政府尚未找到能够有效调控楼价的长效机制。未来10年，改革任务艰巨。

（2）地价与房价不匹配。以广州为例，2012年广州住宅类经营性用地的平均出让价格已经突破7000元/平方米，广州的一手住宅成交均价长期徘徊在13000-14000元/平方米左右。按当前的地价和楼价平均水平，开发商项目回报率偏低。开发商能盈利，是因为迄今为止，大部分在售物业的土地都是历史性用用地，而不是近年高价获得的拍卖用地。地价与房价不匹配，楼价有上涨压力，预示着未来几年国内一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨，进一步加剧城市生活成本。楼市泡沫正在加大。

（3）、  租售比失调。租金是反映真实的消费需求，价格有投资拉动的成分。当前国内一线城市中，住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内，甲极写字楼5%-6%以内，商业5%以内。这样的回报水平，表明当前绝大部分物业缺乏投资价值，楼市泡沫的存在非常明显。

 （4）空置率居高不下。姑且不论鄂尔多斯、海南、广东惠东这样的区域，缺乏刚性需求，住宅无人入住，“鬼城”、“鬼村”、“鬼楼”、“鬼房”层出不穷。就算在珠三角核心城市的广州，2008年后竣工的住宅物业，空置率超过10%，甲级写字楼空置率超过20%。

（5）、  住宅和非住宅物业结构比例不合理。前几年是住宅比例偏高，占比90%以上。近三年是写字楼和商业物业类出现过度投资、过度发展。未来几年，国内一线城市有可能出现写字楼物业和商业物业的大量空置。

（6）  征地成本上升，土地资源不足，常规房地产发展缺乏可持续性。过去10年土地普遍粗放式经营。未来10年，“缺地”成为普遍现象。由于土地供应不足，一线城市住宅供应难以放大，将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。从供应看，土地资源紧张，成为广东地区城市扩大住宅供应的制约因素。以广州为例，到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平 (41.94平方公里) 的40%。 

（7）、 产品区域分布不合理，有效供应不足。城市规划与房地产发展协调不够，主要是中心区需求旺盛，但供应不足，产品分布不合理。造成当前市场有很多存货，但普通城市居民又买不到合适房子的局面。

未来10年的中国商品房市场，将逐步走入“缩量市场”。

未来10年的中国房地产市场，将是有哭有笑、有赚有赔的市场。毕竟，房地产行业是属于高风险、高回报的行业。如果说，过去10年，中国房地产行业更多的是体现高回报，未来10年的中国房地产将更多体现高风险。

 2013年，在舆论一边倒地预期地价和楼价都将快速上升，社会公众对楼市保值增值信心越来越强的时候，我们更应该关注楼市潜在的风险。