海量郊区盘涌出，投资前景未明

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今天是2013年高考的第一天。

《广州日报》的头条标题是：“广东72万学子今赶考”。《南方都市报》的头条标题是：“粤73万人今明高考”。两大报纸报道的人数，差了一万人。

虽然，大家都知道，这是个“四舍五入”的结果。但中国人不擅长或者说不重视数量化管理，今天又出现了一个新案例。古人“飞流直下三千尺”、“桃花潭水深千尺”，当然是虚数，现代人如果搞太多虚数，就不太合适了。

转眼就快到端午节，2013年在忙碌中过去了半年。

下半年，广州楼市最大的变数，将是郊区盘的大量涌出。

广州北部的美林湖、北部万科城、阳光100芒果、恒大银湖城等项目下半年的推盘量就将超过150万平方米，总量超过1万套。

郊区盘有三大特征：

1、  价格特别具有吸引力。以清远地区的楼盘为例，地价普遍在100万/亩以内，楼面地价在1000元/平方米以内，成本低，楼价也便宜，带精装修价格在5000-8000元/平方米之间，只相当于广州中心区房价的四分之一到五分之一。吸引了大批无法在市中心区置业的工薪阶层的关注。

2、  以大开发商的大项目为主。美林湖、北部万科城、阳光100芒果、恒大银湖城等都是过千亩的大盘，开发商实力都比较强。

3、  项目营销超越了地域界限，以广州和珠三角地区潜在客户为营销对象。2013年将推出海量新货。

郊区盘三大隐忧：

1、  距离广州中心区50-60公里，车程1个小时的郊区盘，本应是高收入阶层和中高收入阶层居住的场所。物业形态，应该以别墅类低密度住宅为主。在2013年广州地价、房价急升的背景下，郊区盘“转型”做刚需，主打大城市工薪阶层，确实是一个挑战。能否成功，值得关注。

2、  目前，各个郊区盘，都是以项目为中心，政府配套建设滞后。有点像10年前的番禺华南板块。只有楼盘，缺乏城市配套。完全靠开发商的市场行为，无法形成整体性，更无法形成理想化的卫星城市。广州北部，急需一个配套完善的城市副中心。

3、  2013年推盘货多，确实物美价廉。但是，光有好的销售业绩是不够的。郊区盘要具有持续性，就必须让人住进来。就象10年前的番禺，大批上班族住进来后，地区的发展就不一样了。广州北部，现在距离大批上班族入住，条件还不完全具备。从交通便捷性，配套完善程度和生活成本衡量，都还有大量的问题，需要开发商和政府一起去解决。至于投资客，在开发商还有大量新货的背景下，投资客无法赚快钱，只能赚一个未来的前景。

10年前，要买性价比高的房子，广州购房者往南跑。10年后，要买得起房子，工薪阶层无奈地往北跑。

2013年广州北部物业，有可能占到广州市场三分之一的销售套数。

海量郊区盘，改写楼市版图。