2013年中国房地产：高回报预期下的高风险

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

“国五条”地方细则落地超过一个月，本轮楼市调控的效果已经有了初步答案。4月份，全国10大重点城市的交易量出现了一波明显的集体回落。有8个城市房地产成交量环比下跌，平均跌幅达3成以上。其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海，跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。

但这种成交量的回落，绝对不应全部看成是“国五条”细则的影响。经历了3月份楼市近乎疯狂的“量价齐升”后，4月份的成交量回落是正常回调。

现在的问题是：一线城市的楼价已经处于近乎失控的状态。中国指数研究院发布的4月份房地产市场“百城价格指数”数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米。以往“万元房”只在一线城市出现，现在已经成为全国百城的普遍现象，这是一个惊人的“万元房时代”。

北京、广州等中心城市的地方政府，为了实现“国五条”规定的年度住房价格控制目标，对楼市采取了“价格指导”、“停发预售证”这样的登峰造极的计划管理和行政干预手段。短期行为特征明显的调控政策注定难以长期发挥作用。当前房地产市场的运行机制决定了地方政府尚未找到能够有效调控楼价的长效机制。

2013年的中国楼市，楼价上涨成为政府、开发商和普通购房者的共同预期。

2013年的楼中国楼市，调控政策不但不会停止，而且还会继续升级。

2013年的中国楼市，虽然仍将是一个涨价年，但楼市蕴藏的风险也越来越大。

1、  市场衰退风险和政策风险。

2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。 今天的中国房地产市场，已经不是由简单的供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。2013年中国国内生产总值预期增长目标为7.5%，CPI同比上涨控制目标3.5%广义货币M2预期增长目标拟定为13% ，2013年预计新增人民币贷款规模为8.5万亿-9万亿元。从多方面因素分析，2013年楼价上涨压力巨大。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。换言之，2013年楼价如果涨得太快，将是绝对的坏结果。

中国房地产市场已经繁荣了10年。以广东为例，2012年平均楼面地价为3279元/平方米，是2004年690元/平方米的4.8倍。2012年广东商品住宅成交均价为7668元/平方米，是2005年的2.2倍。这样的增长速度明显不具有持续性。楼市价格出现真正拐点的那一天，就将是本轮房地产繁荣周期的终结。楼价涨得越快，这一天就会来得更早。

2013年楼市将跑赢股市。如果没有进一步的调控政策，类似广州、北京这样的一线城市，正常的地价上涨幅度将超20%，楼价上涨幅度将超15%以上。2013年中国房地产没有“政策底”。调控和行政干预，将是频发事件。特别是在楼价出现异常波动的情况下，新的调控政策将“不期而至”。

 2、2013年房地产市场内部的系统性风险。

2013年的中国房地产市场，已经出现了明显的系统性风险。主要表现在六点：

（1）地价与房价不匹配。以广州为例，2012年广州住宅类经营性用地的平均出让价格已经突破7000元/平方米，广州的一手住宅成交均价长期徘徊在13000-14000元/平方米左右。按当前的地价和楼价平均水平，开发商项目回报率偏低。开发商能盈利，是因为迄今为止，大部分在售物业的土地都是历史性用用地，而不是近年高价获得的拍卖用地。地价与房价不匹配，楼价有上涨压力，预示着未来几年国内一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨。

（2）、  租售比失调。租金是反映真实的消费需求，价格有投资拉动的成分。当前国内一线城市中，住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内，甲极写字楼5%-6%以内，商业5%以内。这样的回报水平，表明当前绝大部分物业缺乏投资价值，楼市泡沫的存在非常明显。

 （3）空置率居高不下。姑且不论鄂尔多斯、海南、广东惠东这样的区域，就算在珠三角核心城市的广州，2008年后竣工的住宅物业，空置率超过10%，甲级写字楼空置率超过20%

（4）、  住宅和非住宅物业结构比例不合理。前几年是住宅比例偏高，占比90%以上。近三年是写字楼和商业物业类出现过度发展。未来几年，国内一线城市有可能出现写字楼物业的大量空置。

（5）  需求与供应难以平衡，人口与住宅销售面积不匹配。由于土地供应不足，一线城市住宅供应难以放大，将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。。

（6）、  产品区域分布不合理，有效供应不足。主要是中心区供应偏低，产品分布不合理。造成当前市场有很多存货，但普通城市居民又买不到合适房子的局面。

3、2013房地产市场风险最大的区域和物业类型：

（1）供应量过大的三、四线城市将出现严重的供大于求。2013年的楼市将出现明显的分化。经历了过去三年由大开发商和投资资金引发的的“补涨”后，三、四线城市楼市将归于平静，在2013年将暴露供应过大，需求不足的问题。“小城大盘”、“大盘围城”成为常见现象，不少三四线城市按户籍人口测算，人均在建住房面积超过20平方米。这类城市需要警惕大批烂尾楼的出现。

（2）过度投资，刚性需求不足的区域。类似2012年鄂尔多斯、温州这样的市场案例将不断出现。缺乏刚性需求，住宅无人入住，“鬼城”、“鬼村”、“鬼楼”、“鬼房”将层出不穷。

（3）一线城市的商业、写字楼泡沫。

广东地区的商业地产泡沫正在快速形成。

由于限购等房地产调控政策的影响，占广东地区开发面积近9成的住宅类项目开发进入瓶颈期，很多开发商被迫转型做商业地产。

地方政府考虑到税收和持续经营等因素，近两年大力鼓励做商业地产项目，并以优惠的土地价格向开发商供地，着力打造一批“地标”和大型购物中心。早期介入的公司普遍赚钱，引来示范效应。但后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。脱离市场需求，一哄而起，成为普遍现象。

 广东地区的楼市投资者缺乏投资渠道，转向投资商业类地产。2013年，广东各地的商业价格“鸡犬升天”。商业物业价格被炒高，租售比进一步下降。绝大部分商业项目年租金回报水平低于5%，严重缺乏投资价值。

（4）价格虚高的豪宅物业。

 在地价成本上升，土地资源紧缺的背景下，国内一线城市中心区的房地产项目，基本上在定位上采取“走高端”路线。2013年，全城皆地王，到处是“豪宅”。

 然而，当前的“豪宅”，虽然披着高价格的外衣，很多却是“伪豪宅”。

“伪豪宅”有三大特点：先天不足，缺独特不可替代的自然资源；缺高品质个性化产品，唯有以“豪华装修”来“震撼登场”；缺配套及国际化水平的服务。 

2013年的楼市，不缺资金，不缺技术，唯独缺乏“豪宅”的赖以存在的基础条件。

发展商说的“豪宅”，未必是真正的豪宅。真正的“豪宅”，是经过多次转手后，楼价风雨不倒的高端物业。

“伪豪宅”风险高，在熊市中，楼价跌幅往往高于大市。这是“买豪宅”的风险

2013年，中国房地产市场的总体走向已经基本确定。2013年依旧是一个“涨价年”，不管有没有房产税，不管有没有新的调控政策，买房都是对的，卖房都是错的。坚定持有物业，在2015年以前都不会有太多风险。

然而，在一边倒地预期地价和楼价都将快速上升，社会公众对楼市保值增值信心越来越强的时候，我们更应该关注楼市的风险。

2013年的楼市不但将体现高回报，还将体现高风险。

2013年的楼市将是有哭有笑、有赚有赔的楼市。楼市的风险比以往任何一个年份都要高。