2013年房地产投资机会与投资策略

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2013年房地产市场充满变数。

1、股市是政策市，楼市也是政策市。2013年政府换届，楼市政策走向引人关注。“国五条”的出台和地方细则的实施，让楼市政策走向基本定了调。

十年调控，房价始终没有“回归到合理水平”，城市普通居民购房难问题没有大的改善，房地产发展成为社会问题。

十年调控，北上广等一线城市的普通工薪阶层，已经难以通过商品房市场获得自有物业。政府被迫大规模启动保障房的建设。住房建设重回双轨制，政府的住房政策在市场和计划之间摇摆。

十年调控，地方财政收入越来越被房地产“绑架”。城市政府陷入两难：难以通过扩大土地供应，从而影响市场供求关系预期来平抑房价；难以通过干预市场供应结构来扩大刚性购房需求。

十年调控，每一轮调控刚出来，效果都非常显著。但“有效期”往往难以超过两年。楼市调控短期行为特征明显，当然难以长期发生作用。因为影响楼价的基础因素，都没有发生大的改变。楼市的“游戏规则”，更是多年依旧。

2013年中国房地产没有“政策底”。调控和行政干预，将是频发事件。特别是在楼价出现异常波动的情况下，新的调控政策将“不期而至”。

十年房地产调控的反思：

（一）、中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在，房产税的铺开，已经势在必行。

（二）、短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果，带给我们启示：必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划，才能让“人人有房住”。

2、2013-2014年的房价将走上快速上升的通道。

2013年中国经济增速放缓，楼市前景产生了新的不确定性。仅仅在几个月前，还有人预测2013年楼价会下跌，甚至暴跌。

然而，2013年中国房地产市场却走出了异乎寻常的“逆增长”行情。

2013年3月份全国楼价格出现了“普涨”。

70个大中城市，有68个房价环比上涨。其中，北京、广州并列同比涨幅第一位，涨幅达11.2%，领涨全国。北京3月份新建商品住宅成交均价21086元/平方米

，广州3月份新建商品住宅网签均价16817元/平方米，均创历史新高。

2013-2014年的房价将走上快速上升的通道，主要依据：

（一）从政策面分析。2013年中国经济要保持7。5%以上的增长，离不开房地产业的繁荣与发展。新型城镇化、收入倍增计划等等，勾划出了中国房地产行业并不暗淡的明天。

（二）今天的中国房地产市场，已经不是由简单的供求关系决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。

2013年中国国内生产总值预期增长目标为7.5%，CPI同比上涨控制目标3.5%

，广义货币M2预期增长目标拟定为13% ，2013年预计新增人民币贷款规模为8.5万亿-9万亿元。。从多方面因素分析，2013年楼价上涨压力巨大。

（三）从房地产市场趋势分析，可以得出结论：楼价和地价正处于快速上升通道之中。2003-2012年是房地产行业的“黄金十年”。

广东地区2012年平均楼面地价为3279元/平方米，是2004年690元/平方米的4.8倍。2012年广东商品住宅成交均价为7668元/平方米，是2005年的2.2倍。

近6年，广州市新建商品住房价格累计增长60.8%；中心六区新建商品住房成交均价累计增长105.4%、年均涨幅17.6%。

2013到2014年楼价还面临“结构性上涨”的压力。广州房地产供应结构中，大面积、高价格的物业供应量不断增加。“物美价廉”和“平民化消费”已经让位于“高品质”和“富人消费”。

（四）从房地产市场供求关系看，未来市场将面临“供不应求”局面。

从供应看，土地资源紧张，成为广东地区城市扩大住宅供应的制约因素。以广州为例，到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平 (41.94平方公里) 的40%。

征地补偿成本也逐年增加。地价水平上升幅度未来将大大高于楼价上升幅度。

如果没有进一步的政策干预，2013-2014年广州房价年增幅将超过10%，超过人均可支配收入的增幅和经济增长的幅度。地方政府压力将进一步增大。

3、2013年房地产投资机会（一）房地产垄断时代提前到来。

中国房地产行业已经进入真正的资本时代。大型上市房企市场占有率逐年提升。

大型房企的业绩增长幅度远远超过行业平均水平。

全国共有3.5万家房企，销售额头50位的企业市场份额达到34%，销售金额合计为21207亿元。

龙头房企万科2012年销售额达1418亿元，占全国市场份额达2.3%

2013年的中国楼市，要看大开发商脸色。

2013年，购房者别无选择，越来越倾向于购买大型开发商的产品。

（二）关注新的城市功能布局下的投资机会

未来广东地区房地产热点潜力区域：广州南沙、深圳前海、珠海横琴、滨海区域

（三）写字楼投资机会

过去3年，投资写字楼，回报水平远远超过投资住宅。但2015年后，广州写字楼市场将呈现供过于求的局面

甲级写字楼空置率偏高，租金水平受压。  2013年广州甲级写字楼空置率水平超过20%。

（四）商铺投资机会

 由于限购等房地产调控政策的影响，占广东地区开发面积近9成的住宅类项目开发进入瓶颈期，很多开发商被迫转型做商业地产。

 地方政府考虑到税收和持续经营等因素，近两年大力鼓励做商业地产项目，并以优惠的土地价格向开发商供地，着力打造一批“地标”和大型购物中心。早期介入的公司普遍赚钱，引来示范效应。但后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。脱离市场需求，一哄而起，成为普遍现象。

 广东地区的楼市投资者缺乏投资渠道，转向投资商业类地产。2012年，广东各地的商业价格“鸡犬升天”。商业物业价格被炒高，租售比进一步下降。绝大部分商业项目年租金回报水平低于5%，严重缺乏投资价值。

 政府鼓励发展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市。

2013年的广东商业地产正演绎“再攀高峰”的行情。

广东商业地产，风险与机会共存。

4、2013年房地产投资策略

（一）、未来3年中国房地产主要增长机会在一线城市。

区域选择：中心、中心还是中心。

（二）2013年四类物业值得投资者关注：土地、车位、高端住宅、“母鸡型”商业物业

（三）新兴区域（蓝海战略）

2013年房地产发展的蓝海战略

（1）城镇化将成为未来几年的发展重点。美丽中国背景下，广东的乡村地产，县镇级地产将有新的增长点。

（2）珠三角城际轨道交通网络完善后，卫星城市、节点城市和新型商业综合体系，将有新的发展机遇。

（3）产业地产、旅游休闲地产、文化地产、工业地产等将有新的发展。

（4）三旧改造将延续，并会进入新的阶段。

（5）广东地区地价、房价仍处于上升通道中，中心城市中心区物业价值将加快上升。企业销售策略转为持有策略，回报水平将更高。

（四）2013物业投资

四类物业应谨慎

（1）投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等。

（2）价格虚高的“豪宅物业”。

（3）休闲度假类物业 。

（4）写字楼物业。

（五）2013年给给置业者的建议：

——2013-2014，买房都是对的，卖房都是错的。

——区位选择：城市中心区及城市副中心区的物业升价潜力最大。

——中心的就是最强的。

——最贵的也许就是最便宜的。

——要选择品牌开发商、品牌物业。这是物业保值、增值的根本保证。

——懂得买，也要懂得卖。

未来10年（2013-2022）中国房地产将迎来新黄金十年。