楼市虚火上升，政策随时逆袭

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 进入2013年，国内房地产市场的“逆增长”特别引人注目。

依然严峻的国内外经济形势、从紧的房地产调控政策和依然处于“供大于求”阶段的房地产市场，都不支持楼价大涨。

以广州市场为例，2012年广州一手住宅销售量为768万平方米，但新增供应量为1131万平米。商品住宅存货足够市场消化一年。

 不同寻常的是，进入2013年，楼价上涨的预期却已经具有普遍性。连一贯比较谨慎的中科院都预测，2013年全国商品房平均销售价格同比要上升7.6%，达到6200元/平方米左右。

 过去几个月国内一线城市房地产市场出现了“量价齐升”。广州连续6个月成交量超70万平方米，2012年全年新建商品住宅交易面积同比增加37.7%；交易均价14044元/平方米，同比上涨4.8%。过去半年多时间里，楼市的虚火很旺。

 出于对货币贬值的担心和投资保值增值的需要，城市居民正陷入新一轮恐慌性购房的热潮。刚性需求强劲，改善性需求被激活，投资性需求不断入市。“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”等原来颇为有效的房地产调控政策，似乎难以抑制楼价的持续走高。

 地方政府难以通过干预楼市的供应体系来达到调控楼市的目标。

 首先，地方政府的土地供应与楼价涨跌没有发生关联性。地方政府没有办法通过调节土地供应量来控制房价。以广州房地产市场为例，2010-2012年总共公开出让住宅类土地465万平方米，平均每年155万平方米。新增土地供应难以保证广州楼市一年700-800万平方米建筑面积的成交量。土地资源紧缺，将造成未来楼市供求关系逆转，形成新一轮价格上涨动力。

 其次、商品房供应结构与政府的调控政策没有发生关联性。7090政策在很多城市已经形同虚设。市场产品结构体系的话语权在大开发商手上，不在政府手上。

 第三，2013年，房地产垄断时代提前到来。需要警惕垄断利润的出现。

 2013年，无论是普通购房者，还是地方政府，都要看大开发商脸色。中国房地产行业已经进入真正的资本时代。大型上市房企市场占有率逐年提升。龙头房企万科2012年销售额达1418亿元，占全国市场份额达2.3%。全国共有3.5万家房企，销售额头50位的企业市场份额达到34%，销售金额合计为21207亿元。

 楼市虚火越烧越旺。欧美日等国的货币宽松政策，国内的新型城镇化、保增长、城镇居民收入倍增计划等，都被解读为房地产市场的“重大利好”。过去几个月，上市房企股票价格持续走高，就是很好的说明。

2013年上半年，国内一线城市楼价有大幅上涨（超过20%）的风险和可能性。政府调控楼价，将不得不尝试新的工具和手段。

 这一轮楼市盛宴的狂欢，不会维持太久。新一轮房地产调控政策的逆袭，随时会到来。

最快在全国两会前后就可能有新的调控政策的出台。

 如果楼价涨得过快，将直接导致两大举措的推出，其一，国内一线城市将对开发商楼盘实行“限售”、“限价”等非常规手段。其二，房产税试点扩大，有望在年内重新铺开，通过增加不动产的持有成本，将有力抑制投资需求。

 2013年，楼市迫切需要降温。

 2013年，楼市有风险，入市须谨慎。