房地产垄断时代提前到来

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

房地产垄断时代将提前到来。

龙头房地产企业年报显示，2012年全国共有万科、绿地、万达、保利等4家企业年销售额超过1000亿元，共有6家企业年销售额超900亿元。销售额进入全国前50名的门槛是100亿元。

中国房地产行业已经进入真正的资本时代。大型上市房企市场占有率逐年提升。龙头房企万科2012年销售额达1418亿元，占全国市场份额达2.3%。全国共有3.5万家房企，销售额头50位的企业市场份额达到34%，销售金额合计为21207亿元，。

大型房企的业绩增长幅度远远超过行业平均水平。这是当前楼市的突出现象。

这种增长速度，属于“逆增长”。在经济增速明显放缓，房地产行业增长明显放慢的背景下，大型房企的超速增长，特别引人瞩目。

大型房企拥有品牌优势、规模优势、融资优势、整合资源能力优势、物业管理和服务优势、人才与管理优势。在中国目前特定的市场背景下，正处于加速增长阶段。

2013年的中国楼市，要看开发商脸色。

1、2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然将是大型开发商。地方政府的土地出让，主要是做大开发商的生意。大企业在土地一级市场的博弈能力将明显提升。

2、2013年，大开发商将有三大动作：（1）大量渗透介入三、四线城市；（2）在中心城市不断营建大型城市综合体，运营模式将有重大调整。（3）融资渠道和资本运作方式将有新动作。

3、2013年，大开发商将在开发规模、资本实力、产品品质等方面，全面压制中小开发商的中小型项目。中小企业2013年开始感觉生存危机，不少企业将转为“机会型”企业。

4、2013年，购房者别无选择，越来越倾向于购买大型开发商的产品。

5、2013年，各专业公司和媒体将围着大房企转。大房企基本上掌握了市场话语权和专业话语权。楼市将变成“单声道”。

6、大开发商的利润来源，除了土地价值转移、管理报酬、风险报酬外，还将增加垄断收益一项。这种情况类似于香港楼市。虽然，中国大陆开发商的高集聚才刚刚开始，还远远没达到香港房地产市场那样的高垄断。但发展趋势已经非常明朗。管理层需要在垄断市场还是充分竞争市场两者之间作出选择。如果没有针对性的干预行为，香港房地产的今天，或许就是大陆一线城市房地产的明天。

2013年，全国房地产大企业垄断的序幕正式拉开。这是一个提前到来的时代。