楼市虚火 ：2013是大涨年，2015就是还债年

新闻背景

近日，国家统计局发布数据显示，11月份70大中城市，房价出现上涨的城市达到53个。有业内人士认为，如果明年不出台严厉调控政策，房价将会大涨。另有业内人士认为，如果明年房地产政策不放松，房地产信托或面临全局性风险。

嘉 宾　广州市同创卓越房地产投资顾 有限公司总经理 赵卓文

    合富置业首席分析师、博士　龙斌 

    主持人 南方都市报记者 徐凤 

    年底三高暗存“虚火”？

    南都：今天，恐怕没有几个人再相信2012世界末日的传言了。但楼价将会大涨的预测又开始冒头。

    赵卓文：年末房地产市场有三高：一是土地成交创新高。近期几乎每个一线城市都出现了“地王”；二是楼市成交量连创新高。以广州为例，已经连续5个月一手楼成交量超70万平方米；三是一线城市楼市成交均价已创本轮调控以来的新高。楼价持续上升。

    龙斌：这三高是市场在年末回暖的表现。

    南都：楼市调控并未放松，为何年末会出现三高？

    赵卓文：在2012年的这个年末，中国的城市居民陷入了投资“焦虑症”。股市不振，黄金价格高企，艺术品市场不景气，中产、白领阶层投资渠道狭小的问题更显突出。美国Q E 3、Q E4连续推出，中国2012年广义货币发行量将超100万亿元等消息，不断刺激城市居民对于未来货币贬值的担心。房地产市场正成为普通城市居民财产保值增值的最重要场所。投资客取代刚需客，成为近期楼市成交量放大的最重要推动力量。

    南都：这“三高”会给楼市带来怎样的影响？

赵卓文：特别要注意，这一浪楼市成交高峰存在巨大的“虚火”现象。当前国内外宏观经济面并没有根本性的改观，居民收入水平也并未明显提升。楼市成交量的放大，大部分属于“恐慌性”购房力量的加入。

    大家被“均价”蒙蔽了眼睛？

    南都：这种“虚火”是否会持续蔓延？

    赵卓文：新一届政府面临艰难的选择。为保增长、扩内需，必须搞活房地产市场。但当前市场价格上涨压力大，房地产“虚火”在持续蔓延，泡沫正在不断加大。明年房价全面大涨是大概率事件，主要表现在几个方面：一是豪宅成交量放大，有钱人重新入市；二是改善型需求旺盛；三是热点板块受追捧。例如广州南沙、萝岗等新区物业受到投资客青睐。在多种力量推动下，一线城市平均楼价将会迈上新台阶。如果政策不加码，明年广州楼价将轻松突破均价15000元/平方米，向“2万元时代”前进。一年涨20%，不是困难的事情。

    龙斌：明年房价不可能全面大涨，一是因为一二线城市和三四线城市的房地产市场分化还是比较明显的，不同步；二是目前限购限贷政策明年估计不会改变，所以楼市基本还是自住需求主导，自住购房人群恐慌性购房的很少；三是政策加码的可能性不可排除。

    南都：今年政策一直在加码，但从各机构统计数据来看，房价仍呈现上涨的现象。

    龙斌：调控之下的房地产市场越发反映出一个道理，房价和城市综合实力、价值、购买力、供求关系息息相关，所以房地产市场的分化不可避免。

赵卓文：政府通过“均价”把楼价和谐了，现在又通过“竞配建”把地王和谐掉了。真正的楼市投资者要有清晰的自己的判断。楼市分化是客观事实，但普涨又是共性。关键是大家被“均价”蒙蔽了眼睛。其实，2012，广州很多存量楼盘楼价升幅都超过了10%。

    限购放松是谣言？

    南都：近期，多家媒体报道一线城市限购政策有疑似松绑的现象。

    龙斌：限购放松是谣言吧。近期，楼市升温过快，地方政府已经不担心房地产低迷了，而是担心过快上升，明显收紧了购房资格。

    赵卓文：限购政策一定会持续。

    南都：是否意味着明年调控政策依然趋紧？

    赵卓文：明年的政策环境不会比今年好，只是大家对楼市的预期改变了。明年房产税试点城市很有可能进一步扩大，房产税一来，楼市马上要急冻，这是政策风险。

    龙斌：房产税试点，对于多次购房的特别税(例如香港的豪宅税等)、对于开发商的暴利税等都有可能开征。

    南都：重庆、上海试点效果似乎没那么好。

    赵卓文：上海、重庆的试点，等于一场大戏开场前的暖场节目。如果房产税征收范围扩大，税率到2%以上，楼市马上要降温。

龙斌：明年三月两会后，个别城市如果楼市温度炙热，可能会先行遭遇房产税或其他政策“袭击”。明年的政策和经济发展趋向，我想会在均衡中前进。

    跟风买房者风险最大？

    南都：若政策趋紧，谁的风险最大？

    赵卓文：现在风险最大的是跟风买房的人。

    南都：按你“明年房价大涨”的预测，今年买房不是好时机吗？

    赵卓文：在高位买了房，未来楼价下滑，购房者欲哭无泪。2013和2014是楼价大涨年。但2015年，会是还债年，每一次楼市疯狂以后，都会有人埋单。

    龙斌：在我看来，现在买房的人风险不大，风险大的是自己资金实力不济、借钱或者运用银行杠杆大肆买房的人，只要资金实力强，买房在中国是最好的资产保值增值手段，特别是核心城市、核心区域的优质物业。

    南都：对现在有住房需求的买家而言，该买怎样的房子呢？

    龙斌：目前，只要你自己资金没有问题，就可以大胆买房，中长期持有，买什么都不如买好房子；当然，买区域发展后劲不足的房子，可能回报会小些。

    赵卓文：我和龙博士2012年做得最对的事情是：只劝别人买房，从不建议别人卖房。但任何事情都有个期限。现在的楼价，当然是高位，但可能最多再涨两年。2015年以后要小心。

    如果政策不加码，明年广州楼价将轻松突破均价15000元/平方米，向“2万元时代”前进。一年涨20%，不是困难的事情。——— 赵卓文

    明年房价不可能全面大涨。——— 龙斌