香港楼市新政预示政府行政干预行为升级

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

楼市复杂多变。

我们经常听到，“某某政策的制定者根本不懂房地产”之类的评论。

香港现任特首梁振英先生，是正宗的房地产专业人士出身。然而，这位“专业”的特首面对香港飚升的楼价（今年1-9月上升超过22%），一样显得力不从心。

特首上任没多久，就搞“港人港地”的卖地政策。但被普遍认为是“有姿势没实际”，效果甚微。

香港特区政府近日宣布推出“新政”，推出全新的买家印花税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家印花税。

同时，政府将提高额外印花税的税阶并把适用期延长至三年，买入后首半年内出售单位的征收率增至20%；在半年至一年内为15%；一年至三年一概征收10%。现在的额外印花税的适用期是两年，税率为15%、10%、5%。

“新政”公布，香港房地产业内人士顿时眉头紧锁。2011年，特别印花税就令香港楼市成交量下降了三成。

买家印花税和特别印花税的推出，令短线炒楼几乎无利可图。外地人买楼的门槛相应提高，目前占香港买楼比例超过30%的大陆“豪客”面临新壁垒。

我们先不必评论“新政”的对与错，也无须急于预测“新政”对香港楼市的影响。

单从买家印花税和特别印花税的推出，就可以发现很多的现实问题。

一直以来，打着“开放”、“自由”、“公平”、“国际化”标签的香港特区政府，终于低下了高昂的头颅。政府对楼市的行政干预，正一步一步升级。

长期以来，香港房地产是广东房地产的样板。

广东房地产现在也越来越“香港化”：土地资源日渐紧张，高地价、高房价、高强度开发、高入市门槛。

香港房地产带给我们的启示是：

1、房地产已经进入剧烈波动期。房地产与与宏观经济面的联系越来越紧密，经济下行，热钱流入、新政推出，都将令市场大起大落。1997亚洲金融风暴后，香港楼价平均跌去三分之二，跌幅之大，超乎寻常。2012年，在各方力量推动下，楼价屡创新高。未来几年，楼市反复难定。

2、持有物业，也有风险。懂得买，还要懂得卖。

3、房地产不会有永远的开放市场。北京、上海、广州、深圳这样的城市，土地资源有限，产品供应不足，楼市需求旺盛。“限购”，“限贷”“限外”等行政管理手段，恐怕会被政府长期坚持。香港政府买家印花税和特别印花税的推出，令“限外”登峰造极。“限购”和“限外”，将成为未来地方政府控制楼价上涨的最重要工具。

4、香港政府一直强调房地产发展和管理的计划性和规范性。但进入2012年以后，依旧是短期行为不断，这说明新时期楼市的影响因素真是相当复杂。

5、相比香港政府，广东各地政府在房地产发展方面的计划性还差得太远。在2012及未来几年，面对经济下行，资金逆市进入房地产，楼价节节攀升的局面，政府行政干预市场行为也将不得不逐年升级。这是粤港两地房地产的共同宿命。