新一轮商业地产泡沫正在形成

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广东正进入新一轮的商业地产开发热，商业地产泡沫正在形成。

有关机构的数据表明，2010亚运后，广州新增商业超过180万平方米。2012年第四季度，广州将新增31万平方米商业面积，包括西城都荟、时尚天河商业广场、东圃乐购TESCO购物中心、奥园广场、鸿禧商业中心等多个商业项目将落成。考虑到广州当前大型购物中心整体库存量为270 万平方米左右，增量市场的发展速度非常惊人。

珠三角中小城市的商业地产发展速度更为疯狂。

以中山市为例，未来二至三年内将有超过38个共400万平方米以上商业面积出现。扣除公寓、写字楼等面积外，单纯用作零售业的面积也超过250万平方米。

中山常住人口312万，未来人均商业面积将达到6平方米以上，是常规人均商业面积水平的6倍。

2012年，中山太阳城摩根百货轰然倒闭，“中山商业即将饱和”宣布提前到来。

由于城市转型和产业升级，东莞的商业中心和城市综合体的在建规模更大。单单一个虎门镇，目前在建的大型商业项目就有10多个，超过100万平方米。

广东地区的商业地产泡沫正在快速形成。

1、由于限购等房地产调控政策的影响，占广东地区开发面积近9成的住宅类项目开发进入瓶颈期，很多开发商被迫转型做商业地产。

2、地方政府考虑到税收和持续经营等因素，近两年大力鼓励做商业地产项目，并以优惠的土地价格向开发商供地，着力打造一批“地标”和大型购物中心。早期介入的公司普遍赚钱，引来示范效应。但后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。脱离市场需求，一哄而起，成为普遍现象。

3、广东地区的楼市投资者缺乏投资渠道，转向投资商业类地产。2012年，广东各地的商业价格“鸡犬升天”。商业物业价格被炒高，租售比进一步下降。绝大部分商业项目年租金回报水平低于5%，严重缺乏投资价值。

政府鼓励发展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市。2012年-2013年的广东商业地产正演绎“再攀高峰”的行情。

泡沫过后，2015年以后，我们将很快见到商业过量，租金持续走低，直至无法坚持。一个又一个大型购物中心缺乏市场支持，陆续倒闭的惨状。

商业地产属于绝对的高风险高回报项目。华山一条路，要不成功，要不失败。但总是失败的比成功的多。

商业运行不变的规律是：每一次疯狂过后，总是要付出巨大的代价。

广东商业地产，风险远比机会多。

投资者，该清醒了。