高度分化，地价和房价重回上升通道

——2012年第四季度及2013年房地产市场走势预测

                  赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

10月份之后，2012年第四季度及2013年的房地产市场走势已经十分明朗。

1、  土地一级市场将“量价齐升”。

本轮房地产调控以来，各主要城市土地出让金收入大幅度下降。有关统计显示，2012年头三季，全国10大城市土地出让金为2732亿元，同比下降39%，地方政府从2012年9月开始，大量向市场推出土地，将延续至2012年第四季度和2013年第一季度。

地方政府卖地愿望强烈，以量为主，求量不求价。

大型房地产发展商经历了近2年时间的“慎拿地，去库存，慢发展，快销售”之后，资金压力已大为降低。随着年末货币政策宽松的预期和对未来楼市前景的乐观态度，万科、保利等龙头房地产企业从9月份开始大量入市购置土地和项目。大型发展商在土地市场上的博弈能力越来越强。

同时，各地方政府为了“搞旺”土地市场，不断制造“地王”效应。

2012年第四季度广东地区的土地市场将异常活跃，成交量将有较大幅度上升。土地价格将维持高地价水平。

2、房地产市场最困难时期已经过去。

成交量从5月份开始，已经探底回升。在刚性需求为主要力量的推动下，实施“限购”的中心城市，都出现了明显的成交量回暖。以广州房地产市场为例，一手房成交量已经连续3个月超过70万平方米，回到本轮调控前的水平。

预计第四季度楼市成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。

3、房价重回上升通道。

本轮房地产调控效果十分显著。在“限购”、“限贷”、“限价”等政策的影响下，广州、佛山、深圳等珠三角主要城市一手住宅成交均价呈平稳势头，快速增长的势头被遏制。

当前广东地区一手住宅价格基本合理。考虑到广东经济虽然下行，仍保持年8%以上增长，居民收入水平逐年提高，商品房开发成本逐年提高，相应地房价水平每年应有合理的增长，年增长5%-10%为合理水平。

从供求关系分析、成本分析、货币政策分析、经济面分析，当前楼价几乎没有下行空间。

2013年，楼价将重回上升通道。

4、大型商业、写字楼、酒店项目开发过热，可能形成下一轮房地产泡沫。

无论是广州、深圳、佛山等大城市，还是中山、江门、东莞等中小城市，2012年都掀起了新一轮的“造MALL运动”，大型购物中心、写字楼酒店项目大量兴建。短期内市场反应热烈。中、长期分析，这几类物业可能造成未来的大量空置。

5、“限购”等房地产调控政策短期（2-3年内）不具备退出条件。

广东中心城市的土地资源紧缺，人口集聚仍在提速。房地产供求关系难以平衡。“限购”是抑制投资、投机性需求，控制房价的最有力工具和手段。短期内，“限购”暂时没有替换手段。

房产税并不足以替换“限购”政策。“房产税”试点出台应十分慎重。

预测2013年楼市调控主要政策将延续，但会有调整和修正。

6、未来2-3年楼市将继续高度分化。

主要表现在：

（1）新热点地区将不断出现。广州南沙、金融城、珠海横琴、深圳前海、惠东巽寮湾等地，都将出现房地产开发的新热点。

（2）中小城市地价、房价补涨结束，受“限购”影响的中心城市楼价将重拾升势。

（3）开发商高度分化。大型开发商业绩增长将远远超过一般中小开发商的业绩增升。强弱差距进一步拉大。未来土地一级市场和商品房，都将是大型开发商主导的市场。

（4）非住宅类房地产项目将迎来黄金发展期，成为市场新的增长点和盈利点。