房价是否“不具备全面反弹条件”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

这二天，媒体大量报道住建部有关负责人的专访。主要观点是“目前房价尚不具备全面反弹的条件。”“限购将继续严格执行。”

既然是“专访”，又不肯透露名字，说明这个“专访”不是官方的正式表态。但在这个敏感的时期，中国的各大媒体都加上了“住建部表态”这几个字。

从2006开始的房地产调控政策，一轮比一轮严厉，每一轮政策也是“只有开始，没有结束。”因为房价在调控中曲折上升的趋势一直没有改变；调控政策没有退出的时间表，没有退出的机制，更没有退出的可能性。

本轮调控的目标是要控制房价，让房价回归合理水平。要实现这一目标，抵制投机投资性需求成为最迫切的任务。“限购”作为调控政策的基石，当然要继续，否则楼价必然会反弹。

这位“住建部有关负责人”的观点，“房价尚不具备全面反弹的条件”，最大的支撑点在于：“限购”等调控政策将持续。

如果要再增加三条理由：

（1）    当前楼市总体供应量充足，市场呈供大于求状况。发展商涨价理由不充分。

（2）    中国经济下行趋势明显，住房需求相应降低。

（3）    保障性住房大量竣工交付使用，缓解城市住房供应紧张局面。

然而，仅凭上述理由就判断“房价不具备全面反弹条件”，毕竟显得十分主观，也十分武断。

房地产界人士早就预言2013年3月后，房价将大涨。

万科、金地、富力等开发企业近期纷纷入市抄底拿地，主要原因也是看好后市，提前布局。

2012年秋天的中国房地产，正处于山雨欲来风满楼的境况。各种政策传言满天飞，行业争议声越来越大。开发商和购房者似乎都在“摸着石头过河”。

目前，有一点可以肯定的是：楼市已经全面回暖，房价已经具备全面反弹的条件。

1、在2011年本轮调控出台之前，地价和房价处于快速上升通道之中。大部分中心城市一手房均价年上升幅度超过20-30%。调控1年9个月后，楼价“被控制住”了。“限购”等措施暂时抵制住了需求，但需求并没有被消灭，更没有主动退出。不管有没有限购，楼市本应有的涨幅被行政性管理手段控制，随时有反弹需求。以广州楼价为例，2011年一手住宅均价13401元/平方米。目前均价仍徘徊在13000-14000元/平方米左右。相当多的购房人群已经相当“接受”这一价格。楼市购房信心正全面恢复，5月-8月，楼市成交量不断回升，目前已回升到本轮调控前的水平。如果购房热情继续高涨，大部分城市库存量只需6-8个月即可全部“清货”。楼价反弹已经一触即发。

2、全球货币“量化宽松”政策持续推出，“钱多多”必然催进楼价上涨。

美国正式推出QE3后，各国货币发行量提速。中国经济面临压力。多年来M2发行量稳居全球第一的中国，推出进一步货币宽松政策的机会大增。

城市中已经买房或尚未买房的广大的中产、白领阶层，已经充分意识到，在当前经济环境下，资产保值增值最有效的渠道，依然是买房。过去10年的经验表明，股票、黄金、艺术品、美金，没有一样适合普通城市人群投资。

货币超发，必然促进楼市超卖。

3、地方政府和开发商已经准备好了。

经历了2008年金融危机的冲击和2011年“史上最严”调控政策影响的中国房地产开发商，适应能力和生存能力得到大幅提升。发展商的政治意识也大大增强。

2012年，楼价控制是政治任务，发展商大量去库存，降价促销，楼价见底。楼市调控任务将顺利完成，地方政府楼价控制目标得以实现。

2013年，楼市供求关系将逆转，楼市购买信心将全面恢复。楼价大幅上升（超10%）将成为大概率事件。