“香港化”和“俄罗斯化”：经济下行背景下的楼市分化

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

进入9月份，广东地区经济下行的压力依然巨大。

上半年广东GDP增长只有7.4%，广州只有8.5%（十二五期间广州GDP原计划年增长11%）。对出口依赖性更高的东莞，上半年GDP增长只有2.5%。

在广州生活的商界人士，对经济下行最直接的体会就是：往年要去高档一点的酒楼吃饭，当天订房往往订不上。2012年，要请客吃饭，酒楼随时都有“空房”等待。

随着内地经济的崛起，广东地区的竞争优势正在削弱。“东南西北中，发财到广东”的年代已经过去。珠三角广大地区外来人口的规模和质量将呈下降趋势。

回过头来看广东的房地产行业，繁荣了30多年，已经是个奇迹。

未来广东房地产发展，主要有两个路径：“香港化”和“俄罗斯化”。

1、“香港化”的主要特征：高地价、高房价、高开发强度、高入市门槛。

目前广州、深圳、佛山等中心城市，已经出现了比“香港化”更“香港化”的特征。广州的高层建筑已经超过3000座，被挤高的广州呈现出更严重的城市病。

原来很宜居的珠三角中小城市，现在也呈现越来越明显的“香港化”：土地资源日见紧张，土地价格飙升，开发强度越来越高。

2、“俄罗斯化”的主要特征：人口规模下降，老龄化，经济转型，中小城市产业空心化，地价房价持续下降。人口往中心城市集聚，房价和租金持续上升。

广东地区房地产，未来是否会走“俄罗斯化”？

从目前发展趋势看，出现“俄罗斯化”的概率还是很大的。

广东地区未来最保值的物业在哪里？中心、中心还是中心。

中心城市的中心物业，才是最值得持有的物业。

对中小城市房地产物业，需要谨慎。