取消预售制度，房价只会更高

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

8月份外出度假了10天。回来一看，楼市似乎变了天。

5月到7月的楼市回暖，让管理层充满了警觉。官方多次正式表态，让大众对楼市调控的前景有了新的认识。万科、保利等上市房地产公司的股票价格近期持续下跌，已经基本跌回前期低点。

　近日，媒体日报道，山东将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

　　7月份，在全国层面取消期房预售的消息在网上广为流传，住建部曾于本月初否认了这一传言。山东搞“现房销售试点”的消息，被认为是“全国层面取消期房预售的消息”的证实。

看到这一消息，我的第一感觉是：不可能。

如果要取消预售制度，最合适的地区是广东，而不是山东。

理由是：1、广东商品房市场最成熟，现房带精装修销售的比例最高。

       2、开发商实力强，抗压能力好。

       3、市场供应体系完善，二手市场活跃，取消预售对市场影响相对较少。

中国大陆的房地产预售制度的来源，是香港的“卖楼花”的制度。

这种借助于购房者提前支付资金的预售制度，存在明显的利与弊。

有利的方面，在于降低了开发商的资金门槛，通过滚动开发，开发商的生产能力大幅提高。目前房地产开发商项目自有资金的充足率只要求20%，开发商有1块钱，可以做5块钱的生意。

在中国快速城镇化、住房严重短缺的年代，房地产预售制度发挥了积极的作用。让商品住房的生产和建设高速成长。

房地产预售制度的弊病同样明显：因为是预售，货不对板等现象频频发生，多年来中国房地产买卖的纠纷，大部分要归因于这个房地产预售制度。开发商发生的很多不诚信行为，也要归因于这个房地产预售制度。

取消房地产预售制度，天就亮了？

事情当然不会那么简单。

房地产预售制度，还是当前中国房地产运行的基本制度。取消房地产预售制度，意味着规则的根本改变，不是一件容易的事情。山东搞“试点”，已经足够有勇气，离全面取消房地产预售制度，还有很长的路要走。

有人说，取消房地产预售制度，可以让房价降下来。这简直是天方夜谭。

取消房地产预售制度只会降低开发商的开发能力，让供应量减少。楼价取决于供求关系，开发商生产能力下降，楼市如何走向平衡？楼价如何能降？

取消房地产预售制度，一定会加大房地产项目的开发成本，因为资金占用的周期长了。成本增加了，楼价如何能降低？

答案很明显，取消房地产预售制度，房价不但不会降，房价只会更高。

目前，取消房地产预售制度的条件并不成熟。

管理层即使试图“试点”取消房地产预售制度，其出发点绝对不是为了降低房价，而是为了杜绝由于预售制度带来的种种弊病。

那些天天想着“降房价”的人可以醒醒了。连总理都说了，“房价问题很复杂”。降房价，没那么简单。