广州楼市待破解的6个问题

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

7月的广州楼市，无疑已经全面回暖。下半年楼市节节向好，是大概率事件。

但目前楼市仍然存在6个待破解的问题：

1、  地价与房价不匹配。当前广州住宅类经营性用地的平均出让价格已经突破7000元/平方米，广州的一手住宅成交均价徘徊在13000-14000元/平方米左右。地价处于上升通道之中，处于高位。按当前的地价和楼价平均水平，开发商项目回报率偏低。

2、  租售比失调。租金是反映真实的消费需求，价格有投资拉动的成分。住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内，甲极写字楼5%-6%以内，商业5%以内。这样的回报水平，表明广州当前绝大部分物业缺乏投资价值，

3、  住宅和非住宅物业结构比例不合理。前几年是住宅比例偏高，占比90%以上。现在是写字楼和商业物业类出现过度发展。未来几年，广州有可能出现写字楼物业的大量空置。

4、  人口与住宅销售面积不匹配。广州未来几年一手住宅销售量将维持在年500-600万平方米，这与1600万常住人口相比，基数偏低。如何把“量”做上去，是广州楼市面临的主要问题。

5、  产品区域分布不合理，有效供应不足。主要是中心6区供应偏低，产品分布不合理。造成当前，市场有很多存货，但很多广州人又买不到合适房子的局面。

6、  政策一刀切，未能通过政策引导楼市消费。有保有压，有所鼓励、有所抑制的地方房地产政策，更适合于广州楼市当前的实际情况。