中国特色的房地产业，外国人永远不懂

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

中国特色的房地产业，外国人永远不懂。

美国的Citron机构21日发布的报告，成为房地产业内的大新闻。报告称恒大地产以虚假信息及贿赂掩盖公司资不抵债。在Citron报告发出后，恒大地产的股票大跌，当日一度跌17%，收盘跌幅11%，当天恒大市值缩水76.26亿港元；6月22日，再跌3.53%。

　　Citron指出了6个造假点：1、恒大地产以参股公司的名义对外借款，但由恒大地产提供担保，形成表外负债，涉嫌故意低报债务。

　　2、恒大的货币资金收益率不但低于同行，也低于央行活期存款利率，涉嫌高报现金余额。

　　3、“其他业务”相关资产应计提大额减值准备，恒大过分多报足球、排球及文化产业项目价值。

　4、投资性房地产价值被严重高估。恒大租金回报率(租金收入/投资性房地产平均余额)仅0.58%，租金回报率太低。　

　　投资性房地产中反映的单位开发成本与营业成本中反映的单位开发成本存在较大的差异，涉嫌将部分开发成本资本化。

　　　5、土地储备成本核算有误。

　　　6.其他收入的应收账款高估。

脱离中国实际国情和没有对企业进行内部调研，Citron机构的报告难免存在各种失实的数据和评估方法的误差。

针对这6个“造假点”，恒大当天第一时间就回应并作了澄清和反驳。

境外一家以“做空”著称的机构，发布了一份针对恒大的研究报告，引起了如此大的反响。确实出乎人们的意料。

这也给很多房地产开发商老板提醒：公司上市可不是那么简单的事情，树大招风。公司治理机制首先要完善，运作要规范，要随时面对外界的质疑。

恒大已经是中国房地产的巨无霸，现在是想低调都不行了，只有高调到底。

对很多想“低调”的公司来说，或许不上市是更好的选择。

虽然历经30多年的发展，中国房地产业依然是不够规范、不够成熟的行业。

相当多的开发企业，公司治理结构有问题，运作上充满“特色”。随便拿一家企业出来研究，都会暴露非常多的问题。

对中国的开发商来说，几乎很少有企业能经受得住“深度质疑”。

反驳和澄清，并不是最好的战斗。因为总有说不完的问题。

做房地产开发，一定要记住两句话：一“赚钱”；二“少说话”。

中国特色的房地产业，令外国人永远看不懂：

1、 中国地方政府融资平台负债高达10万亿元，怎么还有偿债能力？

2、中国上市房地产开发商平均资产率超70%，怎么还敢大规模扩张？银行怎么还敢放贷款？

3、中国城市里住宅租金回报水平低至2-3%，商业3-5%，写字楼5-6%。几乎已经完全没有投资价值。投资客为什么还要入市？

4、中国的开发商怎么那么热衷投资毫无利润可言的足球、电影、甚至音乐？

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