楼市反转的时机未到

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

各地五月楼市的成交数据陆续公布。中国楼市出现了“红五月”。

广州市国土房管局公布的数据显示，5月份广州10区新建商品住宅网上签约面积71.14万平方米，同比增加39.1%，环比增加42.7%。五月份成交量创下了2011年1月调控以来广州楼市单月最高成交记录。

值得高度关注的是：成交量大涨，并不完全是“以价换量”的结果。5月网签均价13792元/平方米，只比4月微降0.2%。

楼市回暖，首要原因是公众对“楼市政策”的预期发生了改变。中国经济“保增长”的背景下，一直处于严厉调控状态下的房地产业，因为与“投资增长”和“刺激内需”密切相关，被越来越多的人认为将出现“政策底”。

楼市回暖的第二个原因，是刚性需求买家“抄底”行动升级。

经历一年半左右的调控，广州房价被控制在合理的价格水平范畴内。

楼市调控前的2010年，广州一手住宅均价为13076元/平方米，比2009年增长40%，2011年（调控后）的广州房价为13375元/平方米，仅增长2%。2012年1-5月，广州市辖10区新建商品住宅成交均价为13583元/平方米，同比2011年1-5月（13226元/平方米）上涨2.7%。

这些数据显示，楼市调控成果显著。如果没有调控政策，楼价年上升幅度至少为20-30%。

当前，广州平均房价与平均开发成本已经相当接近。2011年广州经营性商品住宅地价均价为7253元/平方米，房价徘徊在13000元/平方米左右。

刚性需求买家在反复等待了一年多的时间后，终于积极入市，促成了“红五月”。

楼市回暖的第三个原因，是楼市信心的恢复。进入5月份后，发展商收窄了降价的幅度，消费者也调低了楼价下降的预期。房管局抽取了成交量较大的21个楼盘数据显示，均价基本不变的达15个，升幅超5%的有5个。

内地A股和香港H股房地产股票价格近期持续上升，就是楼市信心恢复的最好证明。

楼市成交量在低迷了几个月后大涨，会不会形成“反转”。 有人甚至担心房地产宏观调控会不会功亏一篑。

事实上，楼市成交量大涨，只是楼市压抑积累的刚需购买力的一次总体爆发，属于成交量反弹现象。现在就说“反转”，还为时过早。

以广州楼市为例，广州楼市2012年全年都会处于供大于求阶段。尽管5月销量大涨，2012年1-5月一手住宅销售量仅为228.28万平方米，处于多年来的较低水平。截至2012年6月，广州住宅库存量约为6万套，面积约750万平方米。仅消化库存量，就需要1年左右的时间。

广州楼市现在的主要矛盾，不是“价”的问题，而是“量”的问题。人均GDP超10000美元，人均住房面积已超23平方米，市区可开发土地资源紧缺，调控政策年年加码，这些因素令广州商品住宅市场呈明显的“缩量市场”特征。2009年广州一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，呈显著收缩态势。

广州楼市缩量，政府土地出让金收入也大受影响。2011年广州土地出让金收入仅为475亿元，远低于北京（1054亿元）和上海（1210亿元）。

如果市场合理的刚性需求和改善型需求继续被压制和“误伤”，未来广州楼市年成交量（住宅）500-600万平方米，将成为“常态”。

5月楼市成交量大涨，消费者完全无须恐慌，楼市“反转”未到时候，2012年完全可以淡定买楼。

5月楼市成交量大涨，开发商不可被一时的业绩冲昏头脑。楼市反弹不是反转。以价换量，尽快促销，才是正道。捂盘惜售，不是好的选择。

楼市成交量大涨，考验地方政府的管理智慧。

房地产市场多年的经验表明，“量升价稳”永远是理想的目标。

调控政策短期内绝不能放松，否则楼市随时会强劲反弹，形成“量价齐升”的局面。

如何建立多层次的住房供应体系，抓住主要矛盾，采取灵活政策，保护刚需，进一步激活合理需求，将成为广州楼市下阶段的主要任务。