广州房地产转型发展路径

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

广州及珠三角地区商品住宅开发已全面进入“缩量市场”阶段。

广州住宅开发投资占房地产开发投资的比重依然偏高，2009年为61.4%，2010年为55.8%，2011年为59.75%。

广州商品住宅销售面积占商品房总销售面积的比重，2009年为87.5%，2010年为77%，2011年为75.79%。

    以住宅为主的发展模式受到挑战。

以广州为例，2009年一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，呈显著收缩态势。

未来三年，广州楼市一手住宅销售量将维持在500—600万平方米之间。龙头型大型开发商每年在广州销售100亿，已是极限。

2012年后，广州写字楼市场及商业物业市场也将进入供大于求阶段。

广州房地产业升级转型势在必行。

（一）政府的努力：建设强城市副中心

多年来，广州城市副中心建设滞后，城市新区和城市重点功能区的土地价值和房产价值未能体现。

广州房价呈明显的中心区高，周边偏低的格局。

未来，广州火车南站地区、南沙地区、东部新城、增城、从化等区域均需要政府主动打造“强”城市副中心。广州房地产业才能获得新的扩展空间。

（二）房地产开发商的转型：四个转变

——持有经营性物业

随着广州中心区可开发土地资源的日渐枯竭，广州中心区长期经营性物业的价值将逐步提升。

例如，位于广州中心商务区珠江新城的西塔，楼高432米，总建筑面积约45.7万平方米，是全球十大摩天大楼之一，也是广州地标性建筑。总造价约75亿元。经过几年的建设，最新评估值153.7亿元。越秀地产最近将其注入越秀房托，作价折让后依然达到人民币134.4亿元。

持有中心区物业，将逐步成为开发商和楼市投资者的共识。

——发展城市综合体

（1）广州发展城市综合体已有一定基础，细分市场存在机遇

城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高度集中的复合性空间。也正是因为都市综合体价值的高度集约性，决定了这是城市化到达一定高度的产物；并代表着这个城市的最高发展水平。

广州是国内几个发展城市综合体起步较早的城市之一，目前已有近十个具有影响力的城市综合体项目，包括商务商贸型、都市生活型、会展型、金融总部型等，发展日益成熟、基础良好。随着城市的发展，未来城市综合体项目的竞争力将体现在主题特色的方面，市场面临进一步的细分，像文化科技型、口岸商贸型等城市综合体仍存在市场空白。

（2）广州城市综合体在规模、数量上仍有广阔的发展空间

广州目前已有近十个具有影响力的城市综合体项目，但广州市一座拥有超过1500万常住人口以及未来发展定位为国家中心城市，目前的城市综合体数量还不够多。特别是广州的CBD地区内的城市综合体数量有限。未来广州应当适当鼓励城市综合体的发展，打造城市综合体强市。

（3）广州城市综合体类型有待丰富

广州市城市综合体项目包括商务商贸型、都市生活型、会展型、金融总部型等，但缺少了文化型综合体、口岸商贸型综合体等类型，仍存在市场空白。未来广州应当丰富城市综合体的类型，建议在出让用地时附加“项目开发类型”要求，引导开发商定向开发。

（4）广州城市综合体分布格局有待完善

目前广州城市综合体项目较多集中在中心城区。近几年，白云新城、广州新客站以及华南新城等城市新区发展快速或是进入建设高潮，但其均不是位于传统中心老城区，这类区域是缺少城市综合体的，自然导致了目前广州城市综合体分布不够合理，形成中心强周边弱的形势，未来还应当将加强这类城市周边重点功能区内城市综合体项目的发展建设，在政策上可以给予更多的优惠条件。

（5）与国外出色的城市综合体项目差距明显

在与国外出色城市综合体的比较中，广州的城市综合体项目在外形变现力、内部空间构造、科技创新、主题特色表现等方面还有较明显的差距。

（6）城市综合体项目将成为房地产发展的下一个热点

商业地产稳定的现金流及对企业的可持续发展作用显而易见，也相应满足当地市场的需求，城市综合体将成为未来房地产发展的新热点。政府应积极引导、推动城市综合体发展，在土地出让环节，通过科学规划，选择重点区域，由单一性质土地出让转变为综合性质土地打包出让，吸引实力投资者，引导城市综合体的健康发展。

——发展休闲物业

目前，休闲地产刚刚萌芽，还有很大的发展空间。

西方经济学家认为，休闲经济产生有一个基本条件：当一个国家或地区的GDP超过1000美元/人时，民众就会有休闲的需求了，到了3000美元的时候，就会有休闲经济的爆发。北京、上海、广州等发达城市已经超过10000美元，中国城市的休闲经济时代已经到来了。

“休闲经济 = 闲心＋闲情＋闲钱＋财富＋快乐”。“休闲经济”是人们利用假日和闲暇时间集中购物、旅游等消费行为带动供给增加、市场繁荣、经济发展的一种综合性经济模式，涉及到商品消费、旅游服务消费和文化消费等多个领域。

休闲经济能有效带动旅游地产的发展。

广州休闲地产项目和“慢生活”的项目缺乏开发档次和开发规模。

——发展文化地产

岭南文化博大精深，但岭南文化地产发展相对滞后。

广东省144个博物馆，展场面积18万平方米，广州市博物馆现有40多家，相比法国有超过4900座博物馆、英国2500座博物馆，广州的文化地产发展落后，仍有很大的发展空间。可以借鉴西安大唐西市和梅州客天下的成功案例，鼓励发展文化地产。