楼价“假突破”，豪宅跌得快

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

统计局公布的中国4月份宏观经济数据令人担忧。

出口不振。据海关总署统计，4月我国出口同比增长4.9%，增速较3月的8.9%和一季度的7.6%进一步放缓。

固定资产投资增速下降。2012年1～4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1～3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点。

内需乏力。4月，社会消费品零售总额15603亿元，同比名义增长14.1%，低于市场预期的15.1%。环比来看，4月份社会消费品零售总额增长1.13%，低于3月份的1.19%，4月份消费增速环比折年率为14.4%，低于3月份的15.25%.

工业生产停滞不前。工业用电量占全社会用电量的70%以上。作为反映国内生产总值数据的领先指标，发电量数据能真实反映经济的活跃程度。
4月份，发电量的增长几乎为零。4月份中国发电量较上年同期增长0.7%，远远低于3月份7.2%的增幅。

看来，中国经济面临的困难，比我们想象的大得多。2012年GDP增长保7.5%的目标，开始时不为人所理解。现在看，这个目标似乎没有太“保守”的成分.

宏观经济面一片惨淡。房地产市场的降价幅度却有所收窄。

国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。

然而，面对这样的数据，房地产业内却难以笑得出来。

商品房价格下行趋势，恐怕还要持续一段时间。

楼价初步站稳，主要原因有三点：

（1）       前几个月不少楼盘降价幅度较大，再降下去，可能触及成本。

（2）    中国经济基本面不佳，开发商对楼市政策松动的预期反而越来越强烈，更多的人预期还会有一次量化宽松的货币政策。“惜售”心理重新抬头。

（3）    不少买家近期迫不及待入市抄底，楼市有回暖迹象。开发商愿意再观察一下。

广州楼市，价格比较平稳，和广州人的购买能力基本相匹配。楼价下行的空间相当有限。

值得注意的是：2012年广州豪宅的价格会有较大幅度的下降。

（1）       前几年的豪宅价格飙升，属于“假突破”。类似珠江新城望江高层住宅7-8万元/平方米，荔湾江景单体“豪宅”8万元/平方米，番禺大盘“豪宅”均价突破3.5万元/平方米。这样的价格突破，都属于“假突破”。这种价格，超越了楼盘的价值和使用功能。在投资热潮退却后，价格难免回归。

（2）    2012年整体经济面不佳，高收入群体的收入预期，同步下降。楼市的投资气氛，在调控压力和楼价下降的预期下，逐步走入冰点。

（3）    房产税的阴影。按照管理层的部署，广东地区必然有一个城市会被纳入房产税试点。虽然，花落广州，还是花落深圳，现在还没有定论。但即使深圳试点，对广州的影响也难以估量。这个影响主要是心理影响。房产税，首先打跑的，就是有钱人。

2012年广州的豪宅市场，前景并不乐观。