房产税试点,广东不能操之过急

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

开发商现在谈论得最热烈的话题是“政策底”。

2012年房地产行业会喜迎“政策底”吗？

实际上，“政策底”不过是开发商一相情愿的想法而已。政府调控的工具和手段，并没有“用尽”，也不可能“用尽”。

如果政府豁出去，一定要把房价调整到“合理水平”，完全可以实施更严厉的手段。问题是：代价太大，潜在成本过高，政府实在下不了手。

有些经济学家说，房地产绑架了中国经济。开发商不喜欢听这样的言论，地方政府也不愿意听。但这句刺耳的话，还是有几分道理的。

进入五月，房产税要扩大试点的消息不断传来。

广东地区试点的可能性正变得越来越大。

1、  试点城市。

广州？深圳？佛山？

当然不会全上，首先要排除佛山。

这几年，基础性工作做得好。准备比较充分的城市是深圳和广州。

2、  重庆模式还是上海模式？

答案：都不可能是。

2011年重庆和上海的房产税试点，都极端保守，效果非常一般。再试点的城市，重复这样的模式，完全没有必要。

相对于重庆的“豪宅征收”、上海的“新增量征收”，广东地区更可能的办法是“按面积征收”。

3、  征收税率。

按照重庆、上海试点的税率分析，税率极可能在0.4-1%之间.

4、  征收对象和减免。

拥有两套以上多套物业、人均住房面积60平方米以上者，最可能成为被征收对象。

人均住房面积30平方米以内，自用的第一套住宅铁定免征。

5、  房产税在广东开征的时机：2012年，很不合适。

（1）       房产税开征对财政的意义。

以重庆、上海为例。2011年1月28日，个人住房房产税征收试点在重庆启动。年底，统计数据出来了：重庆应税住房为8791套，建筑面积达215.1万平方米，征收率达90%以上，已征收的总额约1亿元。对比2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，房产税收入仅有1亿元，对重庆财政收入的贡献，显然十分微弱。与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元。

上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税达22.1亿元。而2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。这都是对地方财政微不足道的数据。

（2）       房产税试点，对地方房地产市场影响巨大。

在各项楼市调控政策的高压之下，加上房产税细则的实施，2011年重庆市主城区商品房销售量大幅下跌。2011年1-12月重庆主城商品房共成交170609套，成交建筑面积共计1403.92万平方米，与2010年成交量相比，分别下了跌28.79%和35.41%。

2011年上海市商品房销售面积1771.3万平方米，比2010年下降13.8%；其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位。存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房，2011年上海市存量房交易面积1398.67万平方米，比2010年下降28.9%，其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%。2011年，上海市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比2010年下降5.4%。

2012第一季度，广东地区商品房销售同比下降近两成。倘房产税试点，楼市会产生恐慌心态，甚至有崩盘危险。地方政府必须慎之又慎。

（3）       房产税试点，短期弊大于利。

广东楼市目前的主要矛盾，已经不是“楼价过高，超过居民购买能力的矛盾”，而是“销售不振影响内需的矛盾”。有1600万常住人口的广州，2011年一 手住宅销售量仅仅575万平方米，2012年保500万的成交量都有难度。

房产税试点抛出，广东地区高端物业销售将进一步萎缩。势必让楼市成交雪上加霜。

地方政府的土地出让收入和房地产税收，也将“缩水”。

从地方财政收入比例看，房产税试点将让地方财政捡了芝麻丢了西瓜。

（4）2012年广东经济发展形势并不乐观。广州第一季度GDP增速只有7.3%。在这样的背景下，保持房地产业平稳发展，激活内需，才是当务之急。

房产税试点，广东不能操之过急。