高危房地产企业逐渐坍塌

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

杭州金星房地产公司3月30日进入破产清算程序。

本轮房产调控一年多了，专家们预测的大批房企倒闭、退出、洗牌的情况并没有出现。金星房产是媒体集中报道的第一家因资金链问题破产的房产公司。

金象公司的破产，似乎是个特别的案例。项目仍在热销，楼价并未大跌，房地产业务前景并不绝望。金星破产的主要原因还是其控股公司中江控股的资金链出了问题。

然而，金星公司的破产，仍应引起我们的高度警惕。

当前房地产企业普遍发展过度，激进式扩张，资产负债率奇高。上市房企平均资产负债率近70%，与金星房产同在杭州的浙江绿城公司，一度资产负债率达87%。企业对抗市场波动的抗风险能力，其实令人担心。

在房地产政策调控延续、经济增速减缓、实体经济走下坡路的背景下，以房地产为代表的大宗商品价格正在走一条价格下行的道路。

金星的破产，绝不会是个案。未来一段时间，房企挥泪退出，倒闭、转让、破产的新闻会不断。

有三类企业特别容易在这一轮调控中倒下：

（1）其它行业有新进房地产业的公司和项目。这类公司和项目，有共同弱点：高成本进入，不熟悉房地产运作，缺团队，缺管理人才，缺开发经验，缺公共关系，如果再缺资金，这类企业离倒闭就不远了。

（2）开发市场前景弱势、投资性需求支撑的项目。例如，缺乏刚性需求的不成熟区域的居住类项目、度假类休闲项目和脱离市场需求的超大型商业项目。

（3）“负债高，本小项目大”的小型公司。“四两拔千斤”的时代已经过去。做超过自己能力项目的企业，往往在市场环境恶化的背景下，率先死去。

大型房地产商，特别是上市房企，在短期内暂时不会有“停摆”的风险。

主要原因在于：当前中国城市的地价还有一定的支撑力。开发商囤积的大量土地资源、在建工程还是“物有所值”。

开发商当前需要警惕的是：中国城市土地价格的波动。倘实体经济进一步下滑，地方政府为财政收入急于卖地，房地产市场进一步“量价齐跌”，城市地价难免会出现拐点，打破多年来“只涨不跌”的单边上涨趋势。倘地价不稳，不少开发商的情况就岌岌可危了。

2012年，地方政府要稳定楼市，避免更多的开发商破产，首先就要节制卖地的欲望，稳住地价，进而稳住楼市，避免崩盘。