房地产行业的“高利率时代”

（赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2012年中国广义货币(M2)的发行量预计增速为14%。货币供应不足的担心依然存在，全年资金紧张的预期并没有缓解。

2012年房地产行业将进入“高利率时代”。这将深刻影响开发商的项目开发模式和经营方式。

当前房地产贷款余额超20万亿，占整个银行业各项贷款的比重已达20％左右，少数股份制银行已突破30％。如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。

银行现在也被地方债务问题搞得焦头烂额。根据审计署公布的数据，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.7万亿元，占2010年GDP的四分之一。从偿债年度看，2012年、2013年、2014年分别有17.17%、11.37%和9.28%到期，也即是说，未来三年将有4万亿的平台贷款到期。2012年到期地方政府债务1.84万亿元。

2012年，中国的通胀阴影依然未解除。4%左右的水平，令管理层难以放开货币供应。

2012年开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临。所谓的高利率资金，目前而言，主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，甚至包括“救急”的民间借贷。从2011年开始高利贷资金在房地产行业蔓延，从实力不强资金短缺的房地产企业蔓延到具备实力的大型上市房地产企业。年资金利息15%以上的已经很常见。

在低利率时代，房地产开发企业依靠囤地和扩大生产规模，就可以轻松获得高回报。截止2011年末，108家上市房企资产负债率超过70%。

在高利率时代，开发商囤地变得无利可图。以年利率15%计算，如果一个项目开发周期为三年，地价部分的利息就高达45%，开发商其实变成为金融机构打工。

房地产开发，高度依赖融资。开发商项目开发自有资金充足率为20%，80%要依靠各种融资。高利率时代，将迫使开发商理性开发、理性运营，避免盲目扩张。

2011年全国房地产销售金额5.9万亿元，同比增长12%，增长速度已经有大幅度的下降。2012年调控政策不放松，开发商对销售回笼资金普遍缺乏自信。

2012年，开发商慎重拿地、慎重开工，将成为普遍现象。

市场销售形势严峻，资金面偏紧，利率水平居高不下。2012年，如果有那家公司先倒下，那一定是债台高筑的企业：企业领导是“狂人”，怀抱理想，充满激情，举债大发展，。