调低预期

（赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

龙年到了，房地产业内的第一项工作是调低预期。

1、调低政策预期。

安徽芜湖的“救市政策”刚刚出台4天，就宣告夭折。管理层坚持调控政策不动摇的决心很大。考虑到2012年是本届政府最后一年的任期。“价格回归合理水平”，是本届政府要实现的目标。2012年地方政府“变招”的可能性不大。

2、地方政府调低土地出让收入预期。

2011年北京土地供应总量5970公顷，实现土地出让收入1233亿元。其中，通过公开市场出让的土地总金额为1055亿元。而2010年为1600亿元，缩水约30%。

2012年北京计划土地出让金收入为900亿元。为近年新低。与此同时，上海下调今年的土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。

2012年卖楼难，卖地也难。地方政府也必须调低预期。

3、开发商调低2012年销售目标。

目前各大开发商普遍调低了2012年的销售目标。

恒大为800亿，中海为800亿，富力为300亿，都是2011年的指标，增长有限。绿城中国，其更是将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元。

行业龙头万科来说，虽然公司没有提及今年的具体销售目标，但其提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”

2012年开发商已经做好了过苦日子的计划。

4、大众需要降低对楼价下降的预期。

2012年公众对楼市很畏惧。

媒体说，楼价要大跌。有的经济学家更预期楼价要跌30%。

楼市如股市，大家都预期跌的时候，反倒跌的空间不大。

综合考虑各种因素，2012年全国楼价稳中有降，是可以预期的。但2012年楼价的下降幅度将在10%以内。

再考虑到2012年通胀在4-5%，如果楼价实际跌10%，加起来就是14-15%，这已经算是“暴跌”。

更大的可能是：楼价下跌幅度加通胀，总共是10%以内。

在广州，2012年的房价是涨也难，跌也难。

立春过了，今年广州的寒冬就快结束。大众现在需要降低对楼价下降的预期。