开发商成为弱势群体

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

几家欢喜几家愁。

进入2012年，各大开发商都在忙着统计过去一年的业绩。万科2011年销售金额再创新高，达1215.4亿元，增长12.4%。保利732.42亿元，增长10.69%

碧桂园2011年全年销售432亿元，销售面积687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的目标。

中海宣布其2011年销售870.9亿港元，同比增长29.8%。

在排位靠前的企业中，绿城集团累计取得权益销售额约为233亿元，同比下降35%。这是为数不多的下降幅度较大的企业。

总体来看，大开发商2011年的总体业绩还相当不错。

这与媒体近期猛烈报道房地产开发商业绩下降、资金紧张、销售不畅的消息形成了鲜明的对比。

从全国情况看，虽然经历了严厉的调控年，1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%。

从这些数据看，房地产就算“入冬”，也仅仅是开始。

开发商作为一个群体，目前还很坚强。楼市“严冬”，并没有大家想象的那么严重。

目前值得关注的开发商动态是：

1、开发商2012年成为弱势群体。

当了政协委员的开发商，被记者追问房价，只要敢说一句“不降价”，第二天就可以上报纸头条，

楼盘降价幅度大，已经割肉的开发商，还要遭遇前期业主的“索赔”。无法无理，开发商还是得硬着头皮去赔。

开发商缺钱，金融机构、融资单位把刀子磨得快快的，利率高得恐怖。

近年来，房地产业产生的税费以及开发商向政府缴纳的土地款，已经成为地方财政的最重要支柱。但政府还是把开发商视为“打工仔”。闲置土地、闲置费是开发商头上戴着的金箍。

2、开发商业绩开始全面分化。

开发企业不同的商业模式、区域战略、融资渠道、产品模式和销售策略，决定了企业2012年的运程。

总体来看，区域分布广，产品中、高端的企业业绩还能保持稳定增长。典型如万科、恒大。

产品链条短，前期投资大、区域集中度高的企业，在“限购”、“限贷”等政策的打压下，面临资金入不敷出的困境。典型如绿城。

3、开发商对未来的预期并不乐观。

以万科为例，2011年销售金额达1215.4亿元，增长12.4%。但从2011年8月以来，已经连续5个月业绩同比下降。保利、恒大等企业，也面临类似的难局。

进入2012年，很多开发商“大佬”级的人物预期楼价要下跌，有的预期要下降10-20%，更有人预期要降30%以上。

不同的企业、不同的处境、不同的资源条件，决定了企业对2012年楼市的预期差别很大。

企业领导人心情复杂，对未来普遍偏于悲观。

2012年的春节还没到，老板们的心已经很乱。