2012年第一季度广州楼市将“止跌回稳”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

元旦期间，广州楼市意外地“不冷”，出现价平量升的现象。

展望2012年的楼市销售前景，并不乐观。

2011年11月，广州十区一手楼成交面积仅35万平方米，4600多套，跌到近期的一个低谷。12月份，在发展商汹涌的降价声中，楼市销售量止跌回升，有10%左右的升幅，但仍处于近年的底部水平。

2010年广州一手楼月成交约6800套，2011年月均约6000套。2012年倘维持在5000-6000套左右的水平，广州楼市“供大于求”的压力将凸显。

很多人预测2012年楼价将大跌。主要原因在于三方面：1、政策调控持续。2、购房信心缺失。3、发展商资金压力沉重。

购房信心已跌到近10年来的新低。典型如深圳，2011年一手楼成交3.2万套，成交面积271万平方米，同比分别下降13.2%和15.4%，创10年来最低。

深圳楼市以二手成交为主，2011年12月深圳二手房仅成交2629套，仅为2010年同期的20%左右。“先知先觉”的深圳人，总是走在前面。近期深圳楼市二手楼成交低迷，显示楼市消费信心明显不足。

在广州，投资炒楼的买家早已撤场，“限购”政策延续也令楼市销售量难以大幅回升。

然而，广州楼市在2012年1-4月，不但不会迎来楼价大跌，楼市将出现短期的“稳定”，甚至会出现一个“小阳春”。

主要原因在于：

1、目前广州房地产市场已经为垄断型市场。上市大型房地产企业经历12月份“冲业绩”、“换现金流”的促销行动后，进入2012年，发展商的内在压力减少，促销活动将不再猛烈。典型如恒大、万科等企业，在完成2011年的业绩后，在12月份就明显放缓了销售进度。

发展商目前有三等：一等3月份“两会”后房地产政策（特别是地方政府的“限购”政策）的松动；二等2012年资金面的松动。新融资将大大缓解开发商的压力。三等市场消费信心的恢复。总有一部分刚性需求买家和部份“抄底资金”随时准备入市。

可以预期，2012年第一季度，广州发展商不会再有激进的降价促销行动。

2、2012年仍将是“成本上升年”，商品房的开发成本将继续上升。从2012年1月1日起，广州基准地价又上一个新台阶。广州中心城区住宅用地基准地价平均水平达3364元/平方米，商业为10297元/平方米，工业用地为692元/平方米。（分别上涨110%，64.3%和2.7%）。

城市基准地价的上升，首先就影响了大量“三旧”改造项目的土地成本。虽然2012年广州经营性土地出让的市场前景并不明朗，但2012年广州新建住房的土地成本上升已成定局。

考虑到人工成本、原材料价格的涨幅，2012年住房建设仍将是“成本上升”年。这在很大程度上坚定了楼市买卖双方对当前楼价的认同。

3、楼市出现“政策底”。

2011年房地产调控可谓“多管齐下”，房地产行业面临政策、资金、市场三大压力，被迫在2011年的第四季度作出调整。

2012年已经到来，楼市“利空”似乎暂告一段落。

“限购”政策恐怕难以大范围持续。因为会影响到地方经济发展并造成财政上的困难。

2012年我国将维持“稳健的货币政策”，发展商资金压力可能会比2011年第四季度有所缓解。

2012年的第一季度，楼市很难期望会出现大逆转，但楼价趋稳的机会很大。