2012年四类“抄底物业”与“高危物业”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今天是2011年的最后一天。

展望2012年，不同的人有不同的预期。有重庆的朋友发来信息：“重庆有好几个楼盘降价了，目前楼价令人心动，很想去下手了”。昨天，有一个广州的同学在QQ群里大声倡议：“赶紧把房子卖掉，去抄底2012年的股市。”

在楼市、股市下挫声中结束了“乱乱的2011年。城市中产阶段和白领阶层财富普遍缩水。A股指数全年跌了21%，股民八成亏钱。2011年高位买房的人士，在年底要面对楼价下行的风险。”不敢想增值了，能保值就不错了。”这说出了已购房人士的心声。

2008年的年末，我说过“买楼傻，不买楼更傻。”鼓励大家去抄底。

2011年的年末，我要说，2012年楼市的风险远远大于机遇。

作为普通的购房者和楼市投资者，2012年首先要放弃“买楼一定赚钱”、“楼价、地价一定上升”的观念。

过去5年，广东经营性土地出让地价涨了3倍，广东一手房均价每年涨34%，很多人还沉浸在楼市赚钱的快活和狂欢中。2012年一定要从感性和激情中清醒过来，重新回到理性的投资行为中。

2012年的楼市，将改变单边上涨的趋势；2012年的楼市，将是有赚有赔，有哭有笑的楼市。

2012年有四类可抄底物业：

1、土地

2012年资金面将依然偏紧。发展商买地出手谨慎。

2011年第四季度各地城市土地出让“流拍”、“底价成交”已成为常见现象。2012年，将是有资金、有实力的公司和个人买地的绝佳时机，甚至是十年一遇的良机。由于城市土地资源紧张，土地的保值增值潜力毋容置疑。2012年地方政府会调低地价预期，卖出的土地将会“又平又靓”。

2、车位

在楼市入冬楼价趋降的2012年，我强烈推荐可买的物业是车位。中国汽车业在高速发展中。以广州为例，中心区固定停车位只有64万个，但目前机动车保有量早已突破170万辆，且每年有30万辆的增长。由于供求关系失衡，车位价格和租金，在未来10年将是强劲上升趋势。

3、别墅

2012年中国经济增速将减缓，经济形势复杂。一部分有钱人可能会抛售别墅。这一类稀缺资源值得关注。

4、“母鸡型”商业物业

发展商迫于流动资金不足，住宅销售受影响，在2012年会卖出一部分原本不想卖的商铺来套现。其中，有一部分属于“母鸡型”物业，值得关注。

2012年四类高危物业：

1、市中心区概念性豪宅

这类“豪宅”自然资源缺乏特色，项目规模不大，空间有限。依靠概念炒作和市场热烈气氛卖出高价。这类“伪豪宅”，价格有很大水份，下调风险很大。

2、度假型物业

缺乏刚性需求，盘子大，户数多，接手客户不多，维护成本高。在经济不景气的时候，最容易成为“鬼城”，也是最快被市场抛弃的物业。

3、写字楼

2011年，广州甲级写字楼涨幅惊人。珠江新城、琶洲很多甲级写字楼售价涨了1万元/平方米以上。2012年存在回调压力。近年大量竣工和大量开建写字楼，未来5年写字楼供求关系将严重失衡，写字楼的空置率将逐年攀升。

4、公寓

无论“酒店式公寓”还是“商务型公寓”，当前都存在租售比偏低的现实情况。相当部分公寓的租售比低于3%，严重缺乏投资价值。

在楼价回调的背景下，公寓市场在2012年将面临更大挑战。