（贵港项目部）

 

贵港市位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南。近年来贵港市人口发展较为平稳，平均年增长率仅为1%，至2005年末全市人口为475万人。自1996年建市以来，贵港市的经济发展势头极为强劲，平均年增长9%，近三年来平均增长率更是高达20%，2005年全年实现地区生产总值227亿元。凭借着得天独厚地理优势，依靠着强劲的经济发展引擎，贵港市的房地产市场也取得了突飞猛进的发展，并呈现出了独特的区域特征，非常具有研究价值。

   

 

1990年到1995年是贵港市房地产业发展的第一阶段，和全国其他地方一样，房地产开发作为一种新兴事物出现，当时只有2家房地产开发公司进行着小规模的零散开发经营。1996年地级市成立至2000年是贵港市房地产业发展的第二阶段，因受房地产市场大气候的影响，市场一直处于低潮，当时全市也只有屈指可数的7家房地产开发公司，全市房地产开发投资只有5296万元。在这五年里，全市房地产开发投资额一直徘徊在5000—6000万之间，发展速度相当滞缓。到了2001年，贵港才迎来了房地产业真正的起步发展。从2001年起，贵港市房地产开发掀起新的热潮，投资得到了快速发展，2001年房地产开发完成17834万元，2002年完成30193万元，2003年完成47384万元，与同期相比分别增长207.6%、69.3%和56.9%，实现了贵港房地产开发的新跨越。继2001至2003年房地产高速发展之后，从2004年开始贵港又迎来一个投资高峰期，全市房地产开发投资额达到历史性的129350万元，与2003年相比增长了173%，房地产投资增长速度高居广西14个城市首位。

 

 

贵港房地产开发观念已经转变。在此之前，贵港的房地产项目多受传统落后观念约束，建筑水平不高，流行“占天占地”式住宅，存在实用率低、平面难布局、小农意识较强、商业难以做大等等弊端。而整体市场最大的不足之处在于缺少一个标志性高档楼盘充当市场领头羊。在这种情况下，2003年贵港小龙房地产开发公司请来了广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司为其旗下楼盘盛世名门进行全程策划，开发了贵港第一个大规模花园式高档住宅小区，由此开启了贵港房地产市场的品质升级时代。而今，贵港房地产开发已由小规模零星开发全面向大规模花园式高档住宅小区开发模式转变。其次，各大楼盘都积极借鉴珠三角城市先进的房地产开发经验，引入多种创新户型，包括楼中楼、跃式、错层、小复式等。另外，电梯房也开始为购房者所接受，打破了多层多年的统治局面。

   

贵港目前最大的市场特点就是市场容量极为有限。近年来贵港全市人口维持在470多万的水平，发展较为平缓。由于城市的外来人口较少，人口的机械增长并不明显，而人口的自然增长同样也较为有限。这种情况反映到房地产市场当中就是市场的刚性需求增长缓慢，甚至有减少的趋势。这种情况向各大房地产开发商提出了严峻的挑战。

 

贵港房地产市场已由卖方市场迅速过渡到了买方市场。随着大量的资金被注入到房地产市场当中，近年来贵港全市的施工面积都远大于竣工面积，2003年全市施工面积不到竣工面积的两倍，而到2005年施工面积已经是竣工面积的3.6倍，在2006年上半年更是达到了8.7倍，商品房供应量逐年上升。而商品房销售面积在连续两年稳步上涨之后，在2006年上半年已经也开始出现放缓的迹象。由于市场容量有限，而且相当一部分购买力已经被市场消化，供应量却不断增加，这也迫使开发商不断地升级产品，以吸引市场有限的客源。

 

 

相关统计显示，2005年贵港已经出现167965平方米的住宅空置面积，占到了当年总销售面积的21.3%，情况似乎不容乐观。但是再深入仔细分析，可以发现这部分空置面积有80%是空置了三年以上的，造成空置的原因主要在于这部分商品房设计落后，不符合市场需求，在众多高品质楼盘的夹击下，这部分空置房将极难被市场所消化。因此，在未来几年里，贵港房地产开发企业将调整开发战略，对建筑、户型、园林、景观、物管进行全面升级，向打造精品楼盘转变。开发商将对市场进行进一步的深度挖掘，市场将被进一步细分，竞争将变得更为激烈。贵港将迎来真正的营销时代。

 

另外，贵港的房地产市场将成为广州房地产市场发展的一个缩影，在未来几年里再度上演《围城》，意即本地的发展商想走出去扩张实力，外地的发展商又想走进来抢占市场。从营销的角度来看，这也是市场竞争的必然结果。由于本地市场容量有限，房地产企业要生存和发展，向外发展是必由之路，有远见的企业将会非常注重自身品牌的打造，为日后向外扩张打下坚实的基础。少数企业将会因此脱颖而出，并成为贵港房地产业的佼佼者。而外地的品牌发展商将同样垂涎于这块蓬勃发展的新兴市场。在个过程当中，品牌战略无疑将成为重要的决定性因素。