2012年．地方政府“救市”成为必然

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

国家统计局公布11月楼市数据，全国70个大中城市，价格环比下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

与2010年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。

可以认为，进入11月份，全国楼价已经出现“普跌”现象。

比楼价下跌更严峻的是：购房信心已经降到冰点，各地房地产销售量的大幅下降。

作为行业龙头的万科，全年累计销售金额已经突破1100亿，比2010年有所增长，但从8月份开始，万科已经有4个月业绩同比下降。11月万科共销售物业73.8万平方米，销售金额82 .9亿元，创下万科7个月以来的最低点，同比分别下降24%和36%，环比下降26%和20%。

已公布11月销售数据的15家全国性房企业绩十分惨淡，其中有14家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。中国海外等多家房企11月销售金额同比跌幅逾20%，世茂、雅居乐及富力等房企销售业绩亦不乐观，完成年度销售目标几乎成为不可能的任务。

中国内地的楼市正以一种超乎寻常的“缩量价跌”的形式走向2012.楼市“硬着陆”的迹象已经越来越明显。

伴随着楼价急跌和销售量锐减，下一阶段，极有可能出现四种管理层不愿意看到的现象：

1、部分开发商卖企业卖项目，退出江湖，商品房市场严重萎缩。

2、投资客大量抛售物业，多套物业持有者恐慌性出售，价格失控。

3、土地市场成交清淡，地方财政捉襟见肘。

4、大量保障房进度放缓，建成项目出现空置，造成资源浪费。

综合看经济基本面和楼市基本面，2012年的楼市形势绝对比2008年更严峻。

地方政府“救市”已经变得非常现实，甚至非常迫切。

从全国一盘棋看，全国房地产投资额、开工面积等正处于高位，楼价刚刚回调。管理层决心很大，从政治高度要求坚持调控。开发商们期待象2008年那样出现宽松货币政策，期待2008年那样的“皇恩浩荡”，希望很渺茫。

但作为房地产行业直接“当事人”的地方政府，无处可逃，无法逃避，必须直面市场，承担起自己的责任。必须客观评价现在和未来的形势发展，合理作出自己的决策。

地方政府现在可以马上行动的，至少有四条：

1、坚定楼市信心，防止崩盘。包括宣布2012年房产税暂缓试点，保障房2012年减量等。

2、鼓励开发商转型，以住宅开发为主，转向多元化开发，并给以地价、税收等优惠。

3、阶段性局部性放开“限购”政策。采取更多灵活措施。

4、进一步“放水养鱼”，帮助开发商度过难关。

2012年，地方政府“救市”已成必然。不是“救”不“救”的问题，而是如何“救”的问题。

2012年，“调控”与“救市”将交叉出现，