杨振华

 

世界杯风烟已熄，沉寂了近一个月的房地产话题随着对90平方米的户型面积和城市开发总量占70%的正身之后，又开始把焦点转到房地产问题上来。面对国家对房地产市场的频繁调控，使得房地产市场犹如广州7月的天气一样那么变幻莫测，令人琢磨不透。在价升量跌的畸形市场上，怎样才能在偌大的市场里淘到一套物美价廉、保值升值的房产，成为时下购房者最关心的问题。因此在这里我将通过这半个月来踩盘的经验和网上搜索的资料来简述一下当今广州的豪宅、别墅市场（价格在10000元/m²以上）状况。

 

豪宅、别墅是房地产产品中的顶端产品，在很多人的心目中都代表着高品质的生活和高贵的身份象征。自从2003年2月18日起国土资源部下令停止别墅类用地的供应，到2004年2月，国土资源部又和央行联合出手，不再审批别墅用地以及别墅开发信贷，13日国家正式确定90平方米是建筑面积，70％是城市总量之后，未来的大户型供给将会大量减少。在此政策背景下，别墅将会成为绝版稀缺大户型产品，而广州的富有阶层又在逐步的增长，在供给不再增加的情况下，别墅将会是富有阶层争夺的目标。

 

2005年是广州的别墅年，一共有22个别墅项目上市，主要集中在花都、番禺、佛山、从化、白云、南沙、箩岗、天河、增城等9个区域。其中花都、番禺、佛山占据半壁江山，分别为6个、4个、3个，以下是价格在10000元/m²以上的各区域代表性楼盘：

 

 

因此从上表可看出，在10000元/m²以上的别墅盘都是广州南拓、北优、东进、西联的重点发展区域，因此粗略地把10000元/m²以上的别墅盘划分为北优片区、天河片区、番禺片区、海珠片区四大豪宅区域。

 

首先是北优片区，北优片区包括白云、花都和从化，主要集中在白云的南湖板块和花都、从化的度假区。由于广州新白云国际机场的搬迁和政府决心把这片区域打造成为广州的后花园，各大发展商都洞悉先机，先后在这片区域圈地，在这里齐聚了恒大、合生、碧桂园、美林、祈福、星河湾、雅居乐等房地产大鳄，可见这片区域的投资价值是如此巨大。由于这片区域是近年才开始火热，基础设施还在建设当中，市政配套还不成熟，虽然机场快速、广清高速的开通，但距离市中心还是有一段距离，不过该片区别墅的价格相对其他三个较低升值，空间较大，而且生态环境较好，连接新机场的地铁3号线即将开通，为该区域将进一步发展提供基础，因此对于有车族、对该区域的发展前景较有信心的投资者和作休闲度假之用的人士来说，该区域还是可以选择购买。还有该区域将会有越来越多的开发商进入供货量较大，选择余地较大，开发商竞争激烈价格在短期内不会大幅上升。

 

其次是天河片区，包括越秀、天河，主要集中在珠江新城、天河北和沿江路。该片区是传统的豪宅区，先是二沙岛豪宅区，后有天河北豪宅区。该区域的基础设施、市政设施、交通设施和商业设施齐全，是广州最发达最繁华的区域，但由于是处于市中心比较嘈杂喧嚣，生态环境较郊区差，而且该区域发展已较成熟价格也较其他区域高，上升的空间就相对较小，又由于政府未来把发展的重心转向四个发展轴上，因此可能会造成市中心的空心化，发展动力不足，而且供货量也很充足。因此比较适合于追求市中心繁华便利生活和短线投资的人士。

 

第三是番禺片区，包括番禺和南沙，主要集中在华南板块和洛溪板块。番禺的房地产已经发展了十多年了，已经成为广州楼市发展的风向标，每个楼盘都在千亩以上，个个都能独当一面，各项设施也比较完善，而南沙以前也是番禺的一部分，由于南沙港未来将是广州对外交流的一个窗口，重要性不言而喻，所以在05年广州市把它独立成区，以此为南沙的发展提速。番禺片区犹如皇帝身边的妃子一样，集万千宠爱在一身，先是2010年亚运村、广州大学城的落户，后有广州新火车站、客运站的定址，而贯穿于番禺和广州的3、4号地铁线和新光快速路也即将投入使用，大大缩短了与市中心的距离，一时间番禺片区成为发展最热门的区域。该区域的生态环境也较好，价格在四个区域中排第中间，自住、投资两相宜，是最值得期待的区域，发展前景广阔。

 

最后是海珠片区，该区域的豪宅主要集中在滨江路一带，属于典型的地段景观型豪宅，主要依靠珠江和地段优势。该片区的豪宅规模普遍较小，楼盘质量较高，离市中心较近，周边配套设施比较成熟，但生态环境不如番禺和北优片区，房价较高。由于政府已经出台在珠江沿岸的建筑高度不能超过24米的政策，而且滨江路的地块已经基本上开发完毕，以后将会成为市场上稀缺的产品。适合于中长线投资和追求景观、生活便利的人士，但如果用于投资，则首期投入较高，苦守期较长。

 

对我而言，在10000元/m²以上这个价位的豪宅，无论是自住和投资，综合价格、交通、地段、环境、升值空间、发展商品牌和未来发展等各方面因素考虑，我首选的是番禺片区，其它依次是海珠片区、北优片区、天河片区，因为该区域居住环境较好，基础配套也较完善，价格也较适中，在地铁等高速交通开通之后与市区更是接近，住在这里会有一种离尘不离城的感觉。当火车站和客运站的落成之后，以及南沙港，这里将成为物流、人流、资金流的集散地，而亚运的举行又将为这片区域的发展加速，还有地铁3、4号线和新光快速路的开通，将进一步缩短与市中心的距离，以及大学城的完善，广东科学城的落成，番禺将成为广州未来最成熟的CLD，将会是买家的首选之地。

 

现今豪宅别墅的供给还比较多，在国家停止审批别墅用地和“国六条”实施细则出台之后，这类产品将会是买少见少，因此我们必须抓住机会，在综合考虑各方面的因素后，选择一套既适合现时居住的住所，同时又具有升值潜力的物业，达到购房一时、幸福一生，因为这毕竟不是像买菜那样的小事。