新浪乐居讯 市场萧条、土地遇冷、调控从严、楼盘降价……广州楼市拐点是否即将来临？企业对目前土地市场的看法及期望又是如何？广州市房地产行业协会定于今日(11月9日)上午9:00－12:00，在广东大厦(东风中路309号)三楼东江厅举办房地产市场形势分析研讨会。

　　会议主要内容为：

　　1、房地产调控继续从紧，楼市拐点是否将来临？

　　2、大型及中小型房地产开发企业目前的处境及对策？企业对目前土地市场的看法及期望。

　　3、有人透露个人住房信息联网后将取消限购。这意味着什么？今后的调控方向和手段是否会有改变？

　　会议议程：

　　9：00——9：30 嘉宾及媒体记者签到；

　　9：30——9：40 主持人介绍会议内容及嘉宾；

　　9：40——11：20 企业代表、专家发言；

　　11：20——11：40 嘉宾及媒体记者互动；

　　11：40 会议结束；

　　房地产形势分析研讨会会议嘉宾：

　　会议主持：赵卓文(广州市房地产行业协会专家委员、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

　　专家代表：

　　魏清泉 广州市房地产行业协会专家委副主任委员、中山大学城市与区域研究中心教授、博导

　　曹志伟 广州市房地产学会副会长，专家委员

　　许国碧 广州市房地产行业协会秘书长、专家委副主任委员

　　王化清 广州市房地产行业协会专家委员、广州市物价局市场监管处处长

　　韩世同 广州市房地产行业协会专家委员、寒桐投资顾问有限公司总经理

　　彭 澎 广州市房地产行业协会专家委员、广州市社会科学研究院科研处处长、研究员

　　黎文江 广州市房地产行业协会专家委员、合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师

　　周为吉 广州市房地产行业协会专家委员、广东工业大学经济管理学院教研所长副教授

　　企业代表：

　　绿地集团

　　恒馨鑫地产

　　广东金穗实业集团有限公司

　　广州市世联房地产咨询有限公司

　　广州市新御房地产开发有限公司

　　中海地产

　　广州市景兴房地产开发有限公司

　　美国AAM集团公司广州分公司

　　越秀地产集团

　　中国铁建房地产集团广州有限公司

　　广东珠江投资股份有限公司(广州珠江房地产开发中心有限公司)

　　丽丰控股

　　方圆集团

　　银行代表：

　　农业银行、建设银行

————————以下为直播内容(按F5刷新)————————

　　主持人：昨天已经是立冬，已经正式进入冬季了，从房地产行业来看目前也出现了很多新的形势和变化，房地产协会也是根据每一个阶段定期或者不定期的进行房地产市场形势分析会，今天的房地产市场形势分析会也吸引了各大开发商的老总和各大媒体的参与，也是基于对未来形势的关注和未来基于的展望。

　　进入10月以后房地产市场发生了很多的变化。我先说一些数据，其实1-9月份全国的房地产销售量和开发量，或者是广州地区的房地产市场开发量也好，都是处于相对平稳的状态，很多专家对市场表示乐观。但是进入9月份特别是国庆节之后出现了一些新的发展变化，特别是传统意义上的金九银十已经有很大的褪色，很多地区的销售量有很多的变化和影响是非常大的。

　　比如说北京10月份总的签约只有12760套，也是创下了网签记录的最低，广州10月份的成交大家都比较清楚，如果同比我们有6成的降，从佛山来看9、10月成交5800套，同比下降了40%多，下降是非常大的，从各个城市来看，目前的金九银十不是很好，不是金九银十，变成了铜九铁十。

　　另外同土地市场的情况来看，1-9月份全国的土地市场整体发展是比较平稳，如果从全国133个城市数量来看，同比减少12%，成交是2.5亿平方米，减少了6.08%，是比较平稳的。但是进入到10月份以后，外地卖的比较困难，全国只有133个城市的成交土地环比减少40%，同比减少30%，土地市场的成交是比较紧缩的。

　　出否出现一些拐点，是否出现一些变化，有没有一些不同的变化和观点，这个是我们今天考虑的第一个问题。大家也看到总理在德国圣彼得堡也发表了一个重要的讲话，总理说房价在这一个月已经松动，但是调控丝毫不能动摇，要使房价回归到合理的价格，这个是否意味着调控还要继续，今天参加会议的各大房地产老总，也有广州地区著名的房地产专家，我看到网上个人发表的意见，未来是否有拐点，是否有变化，还有什么对策，这个也是今天期待要讨论的内容，第一个讨论的内容就是楼市的拐点是否来临，希望大家踊跃发言，虽然今天媒体来了，但是我们也是一个开放的平台和交流的平台，希望大家畅所欲言，今天我们的研讨会改一下秩序，以往是专家先说，这次我想先听听在一线上各个老总们的判断和看法。

　　曹志伟：我的发言有这么几点：1、房地产调控继续从紧，土地市场交易冷淡，楼市拐点是否将来临？

　　关于调控政策对房价影响的问题，我在9月16日的广州市房博会高峰论坛台上应主持人的要求，回答同台的一位新浪女网友关于她个人何时购房置业的问题时已经回答过。当时我的回答主要有两点，借着这个研讨会之机，我想配合这个主题在此重申一下我的观点：

　　第一，今年年底至明年第三季度前是自住型购房者在广州购房的适当时机。现在，在国家调控大环境下，广州市政府一方面抓好保障房建设，在完成解决了77177户住房困难家庭的基础上，建设了8万多套保障性住房基本满足低收入家庭的住房保障需求；另一方面认真执行限购政策，连增城、从化不限购的地区也实行限价政策，这些政策拖住了房价的涨幅。这些调控手段也改变了中低档商品房市场的供求关系，由原来的供不应求趋势于供求平衡，局部地区甚至供过于求。

　　中高档房屋由于限购，多套房的有钱人不能再买了，抑制了投资购房，再加上银行“趁火打劫”，收紧银根，惜贷的同时不但大幅度提高开发贷利率，还提高购房者按揭利率，购买首套房的优惠也没了，所以中高档房屋的销售速度明显下降，自住置业购房者的选择余地就大了。现在房价已基本达到中央调控的目标即抑制房价过快增长，甚至局部地区由于供应量较大，房价在短期内还出现下调。因此，在目前广州这样一个经济发达，充满活力，亚运后城建水平大幅提高，已有效做好了住房保障、限购限价政策已产生影响下的城市，购买自住型首套房或者改善型兼长期投资的住房，在今年底到明年的三季度，都是适当的时侯，尤其是选购广州市区的房子。

　　第二，首套自住房屋是生活基本需要，无需考虑房价的涨跌影响。房价的涨跌过程和经济发展一样都是波浪式前进、螺旋式上涨的，一时间的波动只是发展过程中的一部分，并不意味着房价就不再涨或不再跌了，所以无论是政府还是百姓都无需因为市场价格的调整而大呼小叫或拍案而起。而应该用发展的眼光看待问题：房子作为兼具居住和抗通胀功能的大件耐用商品，从长远来看，趁早选房、选好房是正确的。况且，从中长期来看，广州市的经济，与中国的经济一样，仍有较大的上升空间。随着中国城镇建设水平的提高，社会日益稳定，法制日益健全，中国日益强大，在中国，尤其是在广州置业是明智之举。那些老想着等房价大幅下调之后再抄底的人一定是炒家，这是典型的赌徒心态。

　　所以，那天会上我对台上提问准备置业自住的女网友她个人提出建议，有需求置业自住的，看准了就该买，不用担心以后的涨跌。在今后五到十年来看，现在到明年三季度是一个相对房价底部，除非中国经济突然掉头向下。

　　至于目前房价的下降是否意味着楼市拐点的来临呢？我认为需慎重研究。楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销量和价格发生50%的变化并呈长期趋势，才能称之为拐点出现，现谈拐点还为时尚早。不能拿目前土地市场交易冷淡为例就认为要出现楼市拐点。说白了，大家无非是讲上周和昨天南站推售地块遇受冷的情况。我个人认为，南站是个好项目，是一个很好的发展区域，以后会有很好的发展前景的，现在无非是时机的问题。本人在微博上就曾详细陈述过目前遇到困难的原因：第一，南站本次新推的十几块地都是潜力股，赌的是前景和未来，而目前无论是经济前景还是地产未来都是尚未明朗的，大家慎重一些也正常；第二，年末推地与发展商的全年用资计划错时，时机上不能配合；第三，下半年多数公司受限购限价影响，资金回笼不畅；第四，房企库存普遍较大且在建工程需支付大量年底工程款；第五，融资受限，难以在短期内筹款支付地价；第六，底价比以往高，起拍价本身不低，底价成交也正常。广州日报在11月4日房产版《家天下》的头版评论中就曾引用过上述观点，可惜遗留了最后一句，也是最重要的一条：“目前调控政策已逐渐显出效应了。”

　　房价、地价的波动跟其他商品价格的波动一样都均离不开市场规律，实际上就是供求关系影响了价格。市场规律和行政政策都会影响供求关系，进而造成价格的变动。本人早在7、8年前就发表过一篇题目为《成本构成价值，供求关系决定价格》的文章，大家若有兴趣可上网搜一下。

　　主持人：珠江投资地产的管理中心的吴总也谈一下。

　　珠江投资：没有什么准备，既然是研讨会就先讨论一下个人的观点，我觉得拐点要看对谁说，对哪一个企业说，不同的城市，不同的阶层，不同的群体，在座的都是同行业房地产相关的，包括银行都不希望有拐点出现，但是假如这个拐点是政府、社会，假如你问一个不是房地产界的人，你问十个人希望不希望出现拐点，绝对是，你问行内的人，九个人都不希望。

　　实际上国家对行业本身的要求，这个是一个大事，这个基于什么判断，就是30年来行业的链条和分配，比如说房价涨多少，我可以说一个问题，为什么房地产出现了问题，比如说建筑业和施工单位，在这个利润当中，比如说房价涨了3倍，他能否涨3倍，农民工能否涨3倍，不讲投资的人，就是刚性需求的人他的工资的收入有没有涨，实际上政府是关于这个问题，我们也是关注这个问题，包括现在的施工和工人，不是说你给钱就干的，那些工人就说你给这个钱，明天那个楼盘高了我就立即走了，我觉得房地产不是价格的拐点，是国家考虑利益蛋糕分配的问题，如果这样看问题我们就比较清楚了，我比较同意寒冬来了，你的利润不能保持高的利润，国家希望你这一块利润，是否兼顾到买房者和相关的关系，我们本身的问题。

　　第二个问题是对不同企业是不一样的，在寒冬当中也有很多的企业，如果你拿地是低成本就可以降价，如果你拿地是高成本也可以，所以对不同的企业是不一样的，你的成本，你如果有提前预见性寒冬对你的影响不是很大，很多企业实际上在5年前也转型了，增加了商业的投资、商业的比例，住宅的比例少一些，住宅的刚性少一些，如果你现在做的户型都是超大的户型，然后是2008年拿地，不死才怪，所以我觉得不同的企业影响不一样，但是寒冬是要来了，我觉得寒冬来了之后就是收缩和减少费用，然后就是精细管理，骑士队整个行业本身还是有好处的，比如说你的利润点是30、40点，以后可能是10、15个点，那你怎么管理，管理什么，比如说你的产品和户型，以前我们我们不讲产品和户型，因为市场好，什么都可以卖出去，市场不好，如果你的户型好、你的实用率好，你的配套好，照样卖得动，就是你的性价比高照样卖得动，其实对于企业来说，练好内功是最重要的。

　　赵卓文：好的，谢谢吴总，谈的非常的实际，下面请恒鑫地产的徐总谈谈。

　　恒鑫地产徐总：先说拐点这个词，我觉得这个词可以在新闻的关注度最大一下。我觉得从房地产来说这次受影响比较大，因为金融政策国家收紧的话，等于说各行各业都受了非常大的影响，但是房地产由于限购的措施，导致房地产现在出现了一些问题。但是感觉在这个社会并不是缺钱，还是缺一个好的投资渠道，现在民间很多钱，现在经过了炒股、炒矿、炒房、炒农产品，在这个过程当中有大量的钱。

　　我们房地产现在的投资渠道被受到了一定的质疑，所以现在房地产比较缺钱，有的炒家也撤出去了，使得房地产逐渐会回归到合理的地位。我觉得房地产不缺机会，是缺眼光，往往在楼市出现变动的情况下，往往会有新的机会出现，这个就是下一点谈到的，我今天迟到了，是因为塞车，我是应该怪路没有修好，还是怪我的技术不熟练，刚才谈到的这个东西，我觉得做房地产和农民的区别本质差不多，只不过他们在地里种庄稼，我们是种房子，他们是看天吃饭，我们很大程度要依赖政策，所以我觉得解决这个问题，在现在的严峻形势下，国家不会因为房价会出现可能的变化对政策进行大的调整，所以我个人判断，这种楼价可能是在一定时期内不会再出现上涨，会出现一定的下调，但是一定的诚信是要高的。楼市的波动是很正常的，如果是短期的今天买，明天卖就不行了。尤其是北上广核心的城市，城市化非常好的，以后肯定是不受影响的。这个是从气侯和小起头的自身条件来谈谈我自身的看法。

　　大的气侯就是国家的政策，首先我是对中国很有信心，任何一个大国崛起的时候遇到问题都很正常，中国以后的发展也会很好，这一点决定了房地产和市场到底有没有希望。第二个政策在通货膨胀，应该对金融政策适度收的，不能做极端的。

　　另外小气候就是城市的小气侯，我觉得在这个时候，如果房价出现了比较大的波动，肯定对城市也是不好的，那么广州是不是可以在议价的时候，期望值不要太高，适当的调整一下地价，提高一下政府的工作效率，对首套房的金融政策方面，地方能否出台一些政策。

　　对我们自身来讲，我觉得面对市场的变化，不仅是房地产面临这个，任何一个行业，比如说江浙做加工的，他们面对的问题和困难比我们大得多，房地产面对的问题，面对市场很多企业一直在尽力，这个时候说得简单一些，要不将是降降价，在一定的阶段调整一下对利率的期望，然后放慢一下开发的速度，然后就是布局的时候，关注一下二三线的城市，发掘一下更好的机会，企业内部对产品做反思，是否可以做得更好一些，对一些群体做得更有针对性一些，管理的也要做一点，这个是精耕细作的问题，我通过多方面的配合，房价不会出现大的起落，而且我觉得政府和中国的房地产届这么的聪明，总会找到好的办法，我觉得这个市场非常的好。

　　赵卓文：好的，谢谢徐总，越秀地产来了朱小姐，也谈谈越秀地产的看法。

　　越秀地产：一个是拐点是否来临？其实我觉得说拐点，不如说是市场的变化，市场的变化从调控政策出台之日起，这个市场就在不断的适应和调整，不断有措施出来应对这个变化。今年5、6月份所有新盘的楼盘都会合理的定价，都会充分考虑市场下行的因素，结合自己的产品来定一个相对合理的价格。

　　最近这个问题为什么会越来越突出，这其中一个是反应了客户性的变化，客户好象在这两个月他们的心理发生了一些微妙的改变，他们会在考虑，现在的价格还没有到底，是否还有下行的空间，他们觉得不是入市的好时机，所以成交量会有一点的缩减，我们也会了解客户的心态，他们会觉得至少在年底之前不会入市，他们会在明年的5月份或者是10月份，虽然他们也会看楼，但是入市的心理并不是特别的明显。

　　其实另外对于我们企业来说，从市场的反应来看，不管是市场好还是不好，中小户型还是能接受起市场的表现的，所以刚性需求是我们企业未来得发展，就是满足刚性的需求。

　　赵卓文：越秀地产现在不叫城建总地产了，你们对明年的销售指标是提升还是保守一点，回调一点，在价格方面有没有以价换量的问题？

　　越秀地产：我们今年没有太多的压力指标，但是明年的压力指标是很大的，但是销售指标最终是多少现在还在考虑当中，具体是多少还没有确定。

　　赵卓文：好的谢谢。下面有请中海地产的来给我们谈一下，中海对广州是怎么看的？

　　中海地产：谢谢领导给我们交流的机会，中海在广州10多年了，但是一直都是稳步的发展，今年我们确实在广州公司没有体会到冬天，因为我们确实也是在政策出来之后行动和反应比较快，我们把今年所有的货包括明年的货都去掉了，所以基本上我们现在手里面没有可以卖的东西，是零库存。

　　赵卓文：你们预判到下半年会这样吗？

　　中海地产：当然今天的交流不代表公司的观点，是个人的观点，我们公司虽然是国企，但是也是市场度程度比较高的公司，拿地也是招拍挂，经营也是根据市场的规律在走，因为我们这个公司比较特殊，因为原来最早是国企，然后到香港做房地产开发，然后从香港再转回国内，所以经历过在香港差点破产的情况，所以对市场非常的敏感，感知的能力还是比较好的，因为我们也自己吃过亏，我们也跌过跟头，而且我们也是一个讲究稳健发展的公司，但是今年整个中海步子还是迈得比较大的，上半年也取了很多的土地，包括广州地区也拿了两块地，也进入了一些新的二三线城市，因为我们自己也有几个上市公司，专注于一二线城市的主流地产，所以也是讲究专注于专业、均衡发展。

　　说到市场这一方面，我想到我们所有的从业人员，我自己在这个行业的时间也比较长，我觉得所有的从业人是稳步发展的，房价涨得特别快，或者是怎么样，我们并不是会开心，像早几年疯狂的状况我们是很担心的。所以我们希望行业是健康稳步的发展，但是我相信政府的调控力度大、时间长，我觉得态度要很坚决，当然现在市场有几个矛盾，我们也关注这个事情，比如说中央政府的坚持的态度和地方政府的态度，我们有一些城市听说准备调价，中央政府说不能调，这个是一个矛盾。然后是流动性缩减和市场需求的矛盾。

　　还有一个是大家在旁边看的，觉得挺奇怪的一个事情，不同的消费者他们的矛盾也很明显，普罗大众说赶紧调态，实际上价格调到什么程度才能买得起呢，客户就特别怕你调。我们在上海一个项目也是跟龙湖一样的情况，但是出现了一个很奇怪的情况，砸完售楼部以后，以前没有什么名气，砸了之后，名气大了，天天有客户来买房，我们也觉得特别奇怪，客户逼着我们要卖，这个月成交100多套，从来都没有过，所以这个很奇怪。可能老百姓也觉得价格比较合理了，赶紧进了，本身产品的性价比也比较高。

　　赵卓文：说明市场还是有刚性需求。

　　中海地产：有一些东西该交给市场就给市场，还是说上帝的归上帝，市场的归市场，限了之后再放的智慧对我们的行业影响还是非常大的，我们希望是平稳、健康的发展，因为这个行业现在对整个社会和政府的影响比较大，这个行业不是单纯的行业行为，不是一个小行业了，因为从业的人多，行业规模也大，对GDP的贡献也是很好的，所以这个行业的健康稳步发展，所以无论是从业人员还是政府所有人都是希望的，其实调控对行业也有好处，我们自己也是一直在研究。

　　对于这个行业的洗牌，对我们自己来说，我们会更加的专注专业，提升服务，我觉得也是非常有意义的事情，这个是非常良性的东西，因为不是所有的懂不懂行的，能不能干的，只要有一点钱，拿一点地皮就可以盖房，盖的房子怎么样都可以卖出去，我觉得那个年代不应该存在了，这个行业既然对社会影响大，那就更需要专家、健康、稳定的发布，好的谢谢。

　　赵卓文：好的谢谢朱小姐，经历也是一种财富，因为中海地产也经历了很多了，对于很多国内的地产商大家成立的时间很短，都还没有经历周期，都在赚钱，激情之后还是需要冷静的，希望有良好的心态。你们中海对目前的土地市场和价格是怎么看的？你们一直是通过正规的土壤市场拿地的，你们是怎么看的？

　　中海地产：我们一直在时刻准备着，包括我们营销部门也是一直在对土地市场的关注，也都是在长期的跟进。无论集团还是广州还是华南区，我们觉得广州这个市场相对于其他城市来说是一个比较稳定、稳健、健康、市场化、客户心态比较成熟，开发商也比较成熟的地区，在广州市场上面的发展中海也是长期稳定的战略，但是我们一直想拿，去年拿了一块，今年拿了一块，我们还希望继续拿，因为对中海经营的效率比较高，所以资金也比较良好，所以我们一直都是稳健的状态，公司是比较良性的。

　　但是一个是希望广州的土地出让提高一些比较有效的东西，第二个也是希望政府不要在土地的地价上面期望值过高，因为政府调控下，开发商都与市场的手段积极的配合，政府在做这个事情，但是实际上地方政府并没有表现，地价还是很高，7000多的我们觉得很好，未来的发展也很好，但是这么高的价，所以大家都是畏惧不前。第二个土地规划也是一种，把地块分割的很小也是一种方式，但是是否真的有利，像我们这个公司是希望有一定规模的开发商，希望完整的、配套比较齐全的，或者是未来有良好局面和优美生活环境的人，但是如果你很少一个地，对很多公司来说是很难受的，这个也是一个探讨的方向。

　　赵卓文：好的谢谢，下面有请世联地产的邱经理说说，世联对广州和珠三角研究也比较多，对市场和拐点的判断，也经常发布这样的报告，今年的研讨会也给开发商一些意见。

　　世联地产：谢谢大家，其实我们也做了10多次相关的研究，这次来也是准备了一些东西。先谈一下第一个问题，就是所有的拐点问题，我们认为这个拐点的点其实跟大家的看法还是比较一致的，就是点还是没有来，目前的市场还是处在博弈阶段，一线城市现在有少数的楼盘在降价，二三线城市我们没有看到很大的动作，广州降价的楼盘也是很少的。

　　我说的广州楼盘是大幅度降价的楼盘，比如说一口价的单位和小幅度降价是比较多的，大幅度是比较少的。下行周期来看，其实随着库存积累的进一步放大，明年上半年我们感觉这个点会到来，如果广州相对于其他一线城市市场比较健康的话，那么可能会推迟1-2个月的时间，这个趋势会存在，还有第二个方面就是促进和对策的问题，其实我们认为现在企业库存量比较大，开发商的结构比较多。另外就是融资这一块还是有一些难度的。

　　第三个就是住建部的领导说跟住房联网后将取消限购，我觉得如果取消限购的话，要完善你的住房信息系统，就意味着可能会开通房产税，会不会起到效果有两个方面，第一个方面如果刚需在下降，保障房发挥了作用，开通房产税房价就会下行，如果反之房价则会上涨。

　　我们对未来的调控也有一些看法，我们认为这一轮的调控，针对房价的调控已经转向制度的调控，从几个地方可以看出。中央现在已经允许自己发债了，解决财政问题。另外中央已经开始为征房地产税提前做准备了，未来这个税收调控模式将会成为主流。还有国家一直在强调保障房的建设和跟进，今年我记得温总理已经三四次强调这个事情了，所以简单的调控房价会变成行业的结构的调整，这个是未来的一个点。

　　赵卓文：好的，谢谢世联地产的邱经理，跟我们分享了看法，对往来的展望和研究是非常的深入的。刚才也听了开发商的看法，其实大家有一个很普遍的观点就是冬天还是来了，还是要紧缩，但是今年在广州有一个企业扩张非常快，而且社会的品牌和声誉也越来越高，就是恒 大地产集团，恒 大今年引起了业内非常的关注，恒 大的足球队也拿到中超冠军，你们在地产方面扩张的速度是非常喜人的，今天我们也请了恒 大地产开发集团的副总经理黄总，请您谈谈看法。

　　恒 大地产黄总：恒 大通过足球的运营模式把知名度做得非常高，因为公司的知名度上升，我们公司的拿地模式和其他不太一样，房地产市场我没有研究过，我说一下扩展。在其他城市我们也有一些成功的旅游项目的案例。在长春牡丹江有一些地区，市政府引进我们公司，主动让我们在那边做旅游地产，地块都是非常大的，房地产开发的同时也有各大中心、体育中心、休闲娱乐中心、会议中心以及体育设施和养生各方面的地产，这方面的政府引进的，政策非常的优惠，地价可以到开盘之后返销，相对来说广州前一段时间的南站等我们都留意，第一个地价比去年普遍都上升了，第二个付款方式，可能要一次性付款，吉山那个地块不是很大，可能就要6、7个亿左右，我们公司需要的话会拍几块，但是拍下来一次性付款压力也是非常大，在广州拿一块地，可以在其他城市拿多一点地，所以我们在广州的进展慢一点。其实我们都有关注，但是现在我这边跟房地产协会提一下，看付款方式能不能有松动？

　　赵卓文：你们觉得付款方式放宽到什么时期？

　　恒 大地产：1、2年左右。我就说到这里。

　　赵卓文：好的，谢谢黄总。其实除了恒 大之外，保利的业绩也是非常得不错，我们今天也请到了保利公司的范小姐，请您谈谈。

　　保利地产：今年我们也感受到市场的变化了，而且也感受到非常大的紧迫感，找到拐点这个问题，刚刚黄会长也说了首先我们看看拐点的定义是什么？然后看看拐点是否真的来临，冬天是已经到了，我想保利在这样的一个阶段，其实我主要是从三方面来谈一下，就是在这样的一个形势下，我们的一些策略和方式。

　　首先在现在这样一个时机，我们是定位我们目标客户群，我们希望能够以准确的把握刚性需求这一块，我们也看到了非常大的市场潜力，如何在刚性需求练好内功，包括刚才提到的产品户型各个元素方面，整个产品建设方面提升我们的内功。

　　第二个方面也是非常敏感的问题就是关于价格，在价格方面我们现在是希望更紧密的监控整个市场的变化，然后我们也希望我们在价格方面能更贴近我们的市场，刚刚其实很多都提到了一个关于降价的问题，其实我们在考虑降价这个问题的时候觉得降价可能会有两种形式的降：一种是在整个市场环境不理想的情况下就降价，但是龙湖地产在降的时候是直接降到了消费者心里的一个地线，就是一步到位，这样子虽然有老顾客砸售楼部，但是促进了销售的目的，如果是提降价，但是如果没有实质性的对消费者心理的影响，反而会增进消费者观望的态度，所以我们在考虑的时候，在紧密监控这个市场变化的同时，还要降的手段能达到我们的目的。

　　第三个是加快我们的销售来使市场资金回笼，主要是这三个措施。

　　赵卓文：好的谢谢，下面请本地企业，广州金穗集团黄总来谈谈。

　　金穗集团：我们公司这两年住宅的产品不是很多，基本上这两年都没有卖住宅，都在做商业地产和酒店式公寓这一类的产品，对这个拐点我们是这样看的，我现在在中大岭南学院读研究生，我的同学都说这个拐点看你怎么标准，刚才很多专家也说了，很难下定义，首先要搞好标准，什么才是拐点，拐点的标准是什么？这个东西搞清楚之后才能说是不是拐点，刚才大家都说了是冬天，确实现在是冬天，市场是冬天，我们的季节，特别是昨天下了一场大雨，现在确实是冬天，但是我们也是这样看的有危就有机，所以这段时间我们都在找好的地块，希望来年好，因为我们对调控是这样看的，调控的东西不可能是长久的，虽然它是带有一定的规律性，高高低低，我们公司也是18、19年，也经历过高高低低，所以我们对这种东西已经有先天的反应，大家刚才也讲了很多，大公司有大公司的策略，我们中型公司有中型公司的策略，小公司有小公司的策略，所以对市场是看好的，估计开完十八大这个形势肯定是要转变的，现在经济不好，美国、欧洲都是这样，不单单是我们中国。我觉得现在不单单是房地产有跌，连蔬菜市场都有跌，这个是经济规律，所以我们对这个不是很担心，作为企业我们就是练好内功，控制好成本，搞好营销我觉得肯定能做这个低潮的。

　　赵卓文：好的，三个方面做好肯定是没有问题的，黄总的发言很积极。下面我们有请铁建集团的高部长，现在铁建也很踊跃，你们也谈谈。

　　高部长：现在的市场上我们怎么做？个人谈一些意见，首先对于大型房企来说有三个路要走，第一个就是练好内功，我们要走在市场的前面，第二个就是向中央靠近，中央要建保障房，我们可以积极参与到保障房的建设当中。这样也能够获得一些融资上的帮助，这个是对企业的长远发展是有利的。第三个是向营销提升，我们要向恒 大学习，比如说积极开展体育营销，做大企业的品牌。

　　对于中小企业来说，他们也�新房梢宰撸谝桓鼍褪羌Φ安灰旁谝桓隼鹤永锩妫斡肫渌男幸担涌煳颐堑淖式鸬幕亓Ｖず闷笠档幕纠蟆５诙鼍褪强吹皆颇嫌幸桓龇科笠丫新氏冉饩龅姆桨福荡酉衷诳嫉矫髂旯悍康墓⒁埠茫唐桃埠茫褪窃�37个月，他们这个企业是可以无条件接受退房，同时补贴20%的差价，这样看似企业有亏损，这其实是很有效的把社会融资，这个是很好的策略，我们也要从政策中求存一定的生存空间，这个更适合中小房企的做法。

　　冬天来临所有的房企都要有一个理性的收缩政策，也要求来年的发展，我觉得在中国一二线城市的布点已经没有那么有用了，要考虑未来的80%的市场要放在三四线城市，那里有更多的土地给我们做。

　　主持人：谢谢，你刚才说要跟中央的政策紧密的结合，要积极参与政府的保障房，但据我所知保障房现在都是公共租赁房，有一些开发商口头表态是要参与，但是参与的不多，你们具体的参与了什么项目？

　　高部长：具体没有什么，但是已经提上企业的考虑日程了。

　　赵卓文：接下来有请丽丰控股。

　　丽丰控股：我今天代表个人谈谈广州的情况，我认为现在降价的原因主要是由两个原因带来的，第一个是买不了，也就是限购，我就不谈限购的合理还是不合理，这个又是中国房地产的缩影，就是这个政策，可能在明年大势之前，是一个政策的敏感期，无论是房地产商、消费者、甚至是房地产行业的股民，他们都会对这个预期充满不确定性，可能在这个大势之前采取观望的态度，一方面是买不了，第二个方面是采取观望的态度。

　　第二个因为现在银根收得很紧，为什么现在的股市很低迷，就是要找一部分钱去给股市，在银根紧缩，对各方都是比较严峻的态势。

　　看回政策来说，包括佛山地区的松动，包括很多地方政府与中央的一些互动，也是可以看出来政策，包括今天10月的CPI刚刚放出来，是稳步下调的数字，其实政策的放松我们是可以预期到的，刚才也说到明年的政策是一个敏感期，在这个敏感期之前大家都是寒冬，抱着寒冬的心态，这个是可以确定的。

　　另外如果是对卖地的情况，我们的理解是，我们企业是很积极的态度，我们在一级市场政府拍卖土地，其实我相信在一些同行的交流中，我觉得在于时间持有现金的企业还是很多的，但是一方面政府征地成本上升，另外一方面我们也刚刚上调了地价，从南站拍卖土地的情况可以看出，政府一方面是土地上升，第二方面对地价的期望也很高，这个跟市场的情况有出入，现在在二级市场拿土地的情况是低于市场价格拿地，在现在的市场情况下，在现金为王的策略，这个是通用的情况，我们是这样理解的。

　　关于取消限购，房地产企业还是要练好内功，丰富产品线，包括资金链比较吃紧的绿城，它的产品线都是比较单一的情况，保利地产一个微博上的名人说在哪里买房子，就是在中心城市的城市中心，这个就是我们的观点，谢谢。

　　赵卓文：这些，这个也代表了一个理念，丽丰喜欢在城市中心开发项目，这个理念也为你们赢得了这么多年的发展。接下来有请新御地产。

　　新御地产：我觉得现在有一点敏感，现在很多有实力的房地产商在商业地产倾向比较多。说说住宅，我觉得现在房价可能会有调整，但是需求方面大家不要忽视，随着中国的经济发展，老百姓手头上的钱不会少，只会增加，包括现在的一些减税政策大家都可以看到，从整体来说，房地产还是会继续往上走。对于目前的需求来说，老百姓觉得房价去到什么位置，就跟发展商看的地块现在的底价是多少是一样的心态，不是没有钱，是看哪一个价格适合。

　　关于综合实力发展，房地产企业现在都倾向于不是单一的产品，都是有住宅和商业性地产的，还有多元化的，比如说恒 大做的旅游概念。

　　赵卓文：好的，今天的开发商都是非常的踊跃，非常的感谢大家，今天开发商谈的很尽兴。下面就由广州重量级的嘉宾们发表看法，因为时间过得很快，专家是这样发言，是根据会议的主题第一和第二合并来回答，你们对市场的判断和寒冬的时间给开发商指一个方向，第二个是给大型企业和中型企业未来怎么做，大家给一些对策，另外因为时间比较紧张，各位专家可能5、6分钟的时间。第一个请魏清泉教授。

　　魏清泉：很高兴参加这样的市场形式分析会，大家说现在是寒冬，现在冬天到来了，到底现在是正值寒冬还是暖流滚滚新春来临，怎么评价这个系统，现在是正值寒冬还是暖流滚滚新春来临，可能从不同的角度得出不同的看法，从房地产商的角度来看，我现在可以用4个字来说，叫做正临寒冬，(音)真正的寒冬还没有到。就像昨天是立冬，就已经开始寒冷了，这个是对于开发商来说，但是可能从老百姓的评价或者是政府的角度来看就会感觉到出现了暖流，可能会新春来临。按照温总理的说法，就是现在房地产的系统开始出现松动了，过去是冰冻的寒冬时机，现在过去了，暖流来了，开始融解了，开始松动了，一个新的更加繁荣的房地产的景象可能就要出现了。

　　这个变化说明了我们国家从计划经济向市场经济转变的过程当中，政府在市场经济当中渐渐的开始适应市场经济的那种变化，开始掌握了那种主动权也积累了一些经验，怎么引导市场正常的发展？因为前两三年，特别是从2007、2008年以后，我们的房价猛涨，大部分人想进入房地产市场来炒房，这种现象正常吗？广州的房价原来是6、7千一平方米米的，一下子涨到2、3万，这个现象正常吗？

　　反过来想想我们的房价突然在2、3年之间涨了2、3倍，这个现象这种市场正常吗？所以我觉得在评价市场可能对于谁来说，站在什么角度来说，对于房地产开发商的利润减少了，碰到困难了就觉得寒冬到了，但是可能广大的老百姓，你去问问老百姓高兴不高兴，老百姓接受不接受，我估计现在房地产暴涨停下来了，而且出现了松动，老百姓可能会高兴的多，埋怨的少。你去问问群众出现这样的形势老百姓接受不接受，满意不满意，大多数的老百姓会满意和接受。所以怎么去看这个形势，我觉得是站在什么角度，对谁来说的。

　　回顾30年来我们国家出现了两大新兴产业，一个新兴产业就是房地产，过去我们的房地产还没有成为一个产业，我们还没有把它提到产业的高度上去，我记得成立广州市房地产研究会的时候是1985年，我们提出说把房地产作为一个产业行不行，到现在国家的行业分类里面还没有一个专门的房地产行业分类，所以政府就没有房地产厅，所以我们是新兴的产业。

　　第二个新兴的产业就是信息产业，信息行业，这也是20年左右才形成和发展起来的新兴产业，这个信息产业的发展势头也很好，而且这两个新兴产业都是跟老百姓的生活息息相关，20年前谁家里面有电视，现在家里面有电视机，老婆都说电视机算什么东西，过去哪里有电话，我当副教授的时候还要去别人的家里面打电话联系，现在一个家里面有多少部电话，现在也没有一个信息产业厅或者是信息产业部。

　　这两个行业都是新兴的产业，而且都是跟老百姓的生活息息相关的，但是我们问问老百姓对这两个新兴产业的态度是什么看法？老百姓对信息产业跟老百姓对房地产产业的态度可能是不同的，不一样的。信息产业的产品价值也有升有降，房地产的也有升有降，为什么房地产产品的升降，对老百姓的影响非常大，而信息产业的没有那么大呢？这个跟产业的特点有关系。老百姓骂房地产，老百姓骂信息产业链很少。

　　曹志伟：信息产业是垄断行业，国有产业，第二个信息产业这几年抓的官员非常多，不亚于国土的系统，而房地产行业本身是市场化的，可是上游和原材料供应是被垄断的，而信息系统至今为止除了有一点下游的背景和松动的情况下，实际上我们的信息产业当中编制基本是按照官员的编制，所以这两个行业有不同，现在老百姓的调查，现在我们的手机费用贵不贵，上网费用贵不贵，贵。比如说现在的上网卡，而且现在手机的计费系统是有问题的，因为计费系统里面你实际上无法查到你的花费实际是多少，所以我觉得这里面的信息产业的不透明程度远高于房地产的程度，你前面讲的观点我很赞同，这两个都是民生的产业，因为这两个都是跟老百姓息息相关的。

　　魏清泉：好的，讨论的非常有意思，这两大产业都是跟民生息息相关的，我们可以从产业的发展当中，我们的产业可以怎么发展，能否从两个产业比较当中来得取一些经验和教训，这个是我对形势的判断问题。

　　第二个是关于政府的调控，刚才大家谈的是限购的东西多，我的理解政府对房地产的调控不仅仅是限购，我认为政府近年来是通过5个忙方面对房地产市场进行调控的。第一个就是限购，第二个是限贷，第三个是保障房，全力推广保障房体制也是调控市场的政策和手段，第四个是推地，土地拍卖，通过土地的供给来去调控市场。第五个是实行地方再建，这个也是调控房地产市场的一个手段，因为我们现在是靠地方财政和土地财政，那么我把这个地方再建就可以调控房地产市场，我想这5个方面都是近年来政府调控房地产市场的一个重要的手段，这几个综合发展，必然会对房地产的价格发生波动或者是变动。而且现在来看，这些调控的持续我认为已经出现了效果。通过一年、两年左右政府几个方面政策的出台，现在已经出现了效果，出现了效果就是房地产的市场跟前两年有很大的不同，我认为主要是出现了这6个现象是非常突出的，目前的市场现象：第一个供应相对过剩，现在的市场供应相对过剩，我们的空置房很多。第二个表现就是降价或打折的现象比较普遍。第三个是地价的涨幅在下降，过去地价很开，现在地价也开始下行，第四个开始出现了流市。第五个房价大面积的松动，不管是哪一个城市，现在房价在国内大面积的松动。第六个买房的观望情绪开始浓重。这些市场的表现时间的关系我就不一个一个的解释了。

　　那么对今后市场的趋势怎么样？我认为有六个趋势还要存在，起码要半年到一年内我估计要走这种趋势：第一个政策的松动是很难的，不会松动的，调控的政策只有加强不会松动。第二个刚性的需求也好，投资的需求也好，总的来说住宅的需求受到了压。第三个成交量还会降低，尤其是住宅的成交量。第四个房地产的库存还在增加，因为这两年房地产的开发还不少，但是市场不好，所以库存会增加。第五个在这样的情况下还会出现价格下降的趋势。第六个观望的情绪还要加浓，所以我的评价就是“正临寒冬”怎么解决这个问题，我想我就不说了。刚才开发商说了很多，比如说多方面融资解决资金的问题，理性的降价，快速支付，还有多点经营我觉得不要单纯搞住宅，商业地产、工业地产、城市综合体等等应该多元经营。我认为还要变化一下开发的地点，到洼地开发，到二三线城市开发，因为我们国家城市化的道路，是不是人口都向大城市集中还是到东莞还是南海那样的城市，就是中国的城市化怎么走，大家都要往大城市里面去，还是要去城乡一体化发展的道路走，这个要正确的估计，所以我们要适当的变化地点。还有整合资源，航空母舰是经得起风浪的，适当的洗牌来构造航母。我刚才听到有一个说法，报复性的症状有没有可能出现，我估计起码在3、5年内，报复性房价的涨我估计难以出现，好的，不对的地方请大家批评。

　　赵卓文：谢谢魏老师，魏老师在这个行业观察了这么多年，你是不是觉得普通的公众和老百姓对这个行业也在改变，我们所谓的专家就谁是不会因为别人的看法来改变自己的观点，这才是专家，我们保留不同的意见和看法才会对这个行业更有帮助。

　　接下来有请广州社科院科研处处长彭澎博士谈谈。

　　彭澎：就三个问题我就简单发表一下观点。第一个楼市的拐点是否来临？今年初时候我认为今年下半年来临，现在没有来临，我想三个概念要分清楚，第一个就是转折点，转折点我们的均价有没有直涨，目前来看是在慢慢的清晰，有的人分析认为，拐点是走向低谷，我觉得目前来说没有走向低谷。第三个是底点，我觉得现在低谷和底点都没有出来，所以这些都不是拐点，如果是直涨下行这个就是拐点，这个在今后可能会更加清晰一点，有的人认为拐点在今年2月份出现，这个是一个判断，当然有的北方上海的城市下降了20、30%，但是这个不是均价，我们也不能判断拐点到来。

　　这一轮调控刚开始大家并不认为调控会产生什么效果，认为会出现报复性的反弹，我觉得这样的调控和以前的调控有很大的不同，就是走向制度建设和进入一个国策，最后温家宝就表态说进入一个国策，国家政策这个跟原来的理解完全不同。为什么会这样？第一个是房地产的泡沫得到中央层面的认可，原来说把房价控制到合理的价位，现在终于说了下调了，为什么下调，就是认定是一个泡沫，否则不会下调，我想这种认识和这种制度性的建设应该具有一定的刚性和长期性，所以这个不会是短期的。

　　再一个大家可能认为现在购房还是很踊跃，但是我们可能这里面有相当多的群体其实降20%、30%他还是买不起房，这个已经是一个矛盾，有一个调研提出来多数民众基本上买不起商品房，26-60岁的民众对于调控的不满度达到了67%，这种不满度执政者不得不关心，现在的购房欲望是1.2%，这一数据确实是触目惊心，我想9项指标的满意度，最高的是只有20%，有六项不足15%，这个会引起执政者的关注，引起社会矛盾是难以解决的。

　　第二个问题是企业的对策，这个应该从三个方面判断，第一个如果拐点形成之后进入低谷期，这个有多长时间，有的认为是明年下半年，有的认为是2、3年，因为限购令会维持2、3年一直等到房产税的出台。

　　第二个制度性的调控，我们必须通过房产税的接轨，我们重庆市长认为全国的房地产税会在重庆和上海两个进行调整和推广，那么现在效果有多大，现在评价不是很正面，如果房地产税效果可能会受到大环境的影响，所以我们认为如果是多套持有，或者是持有成本增加，可能会增加。

　　第三个是判断企业自身的实力，你的实力你可以过2、3年，你可以扛上去，如果你熬不过2、3年就降价，你要怎么扛，就是把员工全部房价只是基本工资，这个也是一个扛法。

　　最后一个对于限购来看，我相信限购肯定是跟房地产税接轨，原来我是猜测这样的，现在看来基本上这个趋势是比较民族的，这个时间点是需要3年左右，因为公安部要求在2013年停止使用第一代身份证，我相信第二代身份证全面使用和个人信息征集体系的建成，应该有一个吻合的时间是3年，如果3年以后房地产税出来，我认为限购令也可能维持2、3年。今后房地产不会是试点，应该是全面推广。

　　国土局正在调整土地政策，这会增加我们塞地的成本，最后限购令只是一个方面，只是对投资和投机需求进行限购，而不是对刚性需求限购。保障房明年会不会签到，今年的签到坚持的很艰难。

　　赵卓文：谢谢彭博士，彭博士的发言非常的理性。下面有请合富辉煌的首席市场分析师黎文江先生谈一下观点。

　　黎文江：大家好，我想讲四个问题，都是关于楼市的。第一个就是价格本应还以价值，但是因为供求关系不平衡，所以影响了价格偏离了价值，所以政府要使价格回归价值，刚才大家说了很多，我想从理论上回归一下这个问题。

　　第二个是GDP和利率的走势可以判断房价的走势。

　　第三个是便于政府参照股市涨跌10%就用于停牌，这样的做法用于楼市，防止楼市大起大落。

　　第四个是关于土地，政府有权捆绑出售亚运成220亿的先例，也有西塔和东塔的经验，我们相信南站的土地一定能够推让成功，只要政府简单的调整一下条件。

　　下面简单的展开一下讲讲第一个问题，在前一阶段政府是通过增加供应来改变供求关系，但是这个不成功，政府通过推出大量的土地，希望增加供应，但是实际上开发商拿了地都不开发，政府的期望就落空，一直推不出，推行不了，现阶段政府通过减少需求来达到供求的平衡，那么现在是非常的明显，我们一般按照市场的经济，是由市场来进行调节供求关系，达到合理的价格，但是现在是政府是认为的干预，当然它可以尽快的达到这个效果，需求就减少了。但是另外一方面通过保障房的大量推出，1千万套的推出也是从供应方面调节关系，所以我们可以感觉到房价有松动。

　　第二个，但是房价房屋的价值人们在不断的上升，因为我们的GDP在不断的上涨，经济在发展，城市建设不断的发展，很明显一个地铁出口站在你家门口你的房价就上涨了等等，另外因为城市化的进程，大量的人口进入城市也增加了房子的需求，第二个是土地的减少，广州市现在有很少的土地可以用，这些都支撑房屋的价值不断的上升，而这些因素不是调控可以取消的，你能取消GDP的上升吗？你能取消城市化建设，能让土地越来越多吗？不可能，所以调控是由于房屋价格的上升，所以不可能按住的，因为这个是客观的事实，只能够说抑制它的过快上涨，因为它的价值在不断的提升。

　　在这个情况之下我们可以看到调控它有作用，只是用于改变供求关系，但不能改变房屋价值的提升，也就是说房价还是会上升的，由于人为的干预，房价在一定的时间会偏离向下，那是因为减少了需求。但是我们可以看到第二点就是为什么通过GDP和利率的走势就可以判断房价的走势呢？因为GDP的上升就说明经济发展给人们的预期是乐观的，2008年我们经历了金融危机，当时大家不乐观也不敢买房，现在经济在发展，在世界来说中国的经济是健康的发展，在这种情况下还是乐观的。另外一方面利率上调就抑制住了需求，贷不到款，所以从这两个方面可以判断，举一个例子，2007年的时候利率是6点多，2008年的已经降低到5.5，下浮了38%，我们判断如果利率上下调节40%，房价一定会有变化，当时我们只是在2008年底的时候调到最底的时候，然后到2009年回家又回升了。现在来说一直保持在5.5，去年又上调了5次，再加上基准利率上浮10%，肯定可以到40%的上浮了，也就是说房价会出现松动了，这个是一个量化指标。

　　第二个2008年的四季度GDP已经下降了7%，2007年广州的房价进入到1万，2008年下来了，2009年又上来了，然后政府要救市了，所以我们跟房价和GDP是一个正相关的关系，利率是负相关的关系，利率上浮房价会下来，目前来说利率已经停止了，因为今天公布的CPI，通胀已经回落到5.5，现在GDP没有到8%以上，所以房价也可以支撑，在这个情况下房价在博物，在僵持和松动，还没有拐点。