2006，我们到哪里去买房（之五）

——寻找广州6000-8000元/㎡的房子

 

和全

 

2006年去哪里买房？新国六条的出台势必影响着下半年广州房地产的走势，虽然地方政府的细则还未出台，但对于价格不断上涨，并且在今年5月份出现大幅非理性上涨的房地产市场来说，更加使人扑溯迷离。

 

试问现在去哪里买房？买什么样的房子？什么时候买好呢？这一些连带的问题不仅扣问了消费者如何选择，而且面临国家政策的宏观调控，今后消费者的购买行为的改变，供求数量，结构等改变也将深远的影响消费者的购买决策。笔者结合最近对广州大部分区域新开发的楼盘的调研，归结一些体验，与大家共勉。

 

本文首先选定所购买房子的价格在6000元――8000元/㎡，至于产品户型等就不在做规定，但由于消费者的背景不同，购房时候所追随的购房决策模型不相同。但纵观影响其购买决策，性价比显然成为其决策的核心影响因素。对于目标客户选择户型以及建筑面积那具有很大的差异性，这里不在区分类别论述。在调研的过程中，从产品均价来看，6000――8000元/㎡的产品大体分布如下表。

 

                表1－―广州新开发楼盘概况（均价6000元－8000元/㎡）

 

从以上的表我们不难看出，跟以往一样，新开发的楼盘主要集中在天河，海珠两区，其次是白云，番禺。从产品结构来看，天河由于地处商业中心，所以成为建筑面积小的公寓类产品的主要集中地，同时很多的普通住宅，而海珠区和越秀和荔湾区的产品则全部是普通住宅类型，而远离广州市中心的番禺，花都则类型多样，既有普通住宅类，也有别墅类等高档住宅产品。由于各个区内市场接受的价位差别，同样的均价在不同区域呈现出不同的产品形态。所以在可以接受这样的价位的时候，产品的选择面是很大的，既可以选择高档的郊区别墅，也可以选择位于市商业中心的国际公寓，也可以选择其他区域内具有成熟城市配套，交通便捷的普通住宅。

 

下面通过消费者细分，从不同产品的需求去分析消费者购买决策。

 

首先来分析公寓类型的目标客户，主要分为5中客户类型：1 集团式购买型：用于职工集体宿舍；2 自住型：自己用来居住；3 投资型：用来做物业投资；4 商务办公型：中小企业用来做公司的办公地；5 soho型：居住＋办公集于一体。对于公寓类型的产品，通过调查全都分布在天河区的商业集中地，像紧挨未来广州CBD珠江新城的MBA国际公寓，和“会赚钱的房子”马赛公寓。也有作为城市战略“东进”方向的东圃的曼哈顿国际公寓，它依托骏景花园9年建设的成熟社区配套，紧紧瞄准周边国际精英群体，着力打造成国际精英生活特区。根据现在市场的供给市场，位于珠江新城的两幢公寓，在今后广州CBD商圈成熟起来后，将具有十分的投资价值，而且在CBD一带现在普通住宅产品价格飞速上涨的今天，在未来市场走向不明朗时候转向投资公寓类型将减少不必要的风险。

 

其次来看普通住宅，由于在新开发的楼盘中普通住宅的比例最大，在各个区都有分布，主要集中在天河和海珠两大区域，并且各个项目打造的项目主题也是百花齐放，充满了人文理念。从影响消费者购买决策的各项因素去分析，提炼出一个综合测评的核心价值体系，其中最核心的部分为产品的性价比。引用上海财大房地产研究中心项目价值体系基本模式：

 

 

关于“项目价值体系基本模式”的要点说明：

 

1、项目性价比判断，对决定购买具有普遍驱动意义。

 

2、随着产品大量供应，竞争加剧，价值体系的构建要素，会由单一要素走向多层次要素。

 

3、购房者的不同背景，其在价值框架里，价值要素的排序与权重会产生变异。

 

4、形成框架效应：上一层次的价值能够对下层次的价值，起到一定的加分减分的作用；同样，在不同的框架下给人的感觉是不同的。

 

通过这个价值体系，建立购买决策模型，采用德尔菲的期望权重模型Si=∑WiBi,得出不同的分值。笔者粗算了一些各大区域内主要楼盘，性价比比较突出的有珠江俊园，赛拉维，小城之春，托斯卡纳，保利百合花园，广州雅居乐，荷塘月色，第三金碧，陶然庭苑。

 

从整个区域的特点去分析，天河区的楼盘主要依托着良好的商业氛围，不仅拥有便捷的交通，同时完善的社区配套，所以具有很高的性价比，而且珠江新城以及天河北的优势区位带动了天河板块，在整个广州楼市涨幅中使得天河板块涨幅最大，所以对于购买者如何选对时机进行购买，值得商酌，而且天河区楼盘选择面很广，包括珠江新城接壤的员村路口一带，以及天河公园四周，东圃一带的普通住宅。而海珠板块的新开发的楼盘，主要集中在南洲路，工业大道一带，以及中山大学附近的区域。这一带新开发的楼盘整体定位在中高档次的目标客户，但产品户型设计，概念打造还是很有特色的。而老城区的物业由于地价太高，产品定价更高，而所打造主题卖点不多，性价比一般，但是依托老城区商业氛围良好的特点，以及便捷的交通网络，成熟的社区配套，产品还是很畅销。总体而言，越秀，荔湾一带的楼盘具有容积率大，架空绿化，底层群楼做商业开发或写字楼的特点。而番禺，白云片区的大部分楼盘依托稀缺的自然生态资源，打造舒适，生态等人文风情浓厚的主题，并且容积率较低，绿化率很高，大部分为小高层洋房，产品建筑面积较大，户型设计中功能分区，通风采光都很好。

而别墅类的产品，主要分布在郊区一带的区域，番禺的锦绣香江，珊瑚湾畔，白云的江南世家，增城的紫云山庄，花都的溢盈湖畔。