中国房地产将步入“过剩时代”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2011年10月16日，我在中山大学管理学院给房地产总裁班讲了一次课。以下是讲课中谈到的观点：

1、中国住房供应将进入“过剩时代”。

2011年，中国住房供应重回“双轨制”，2011年开工1000万套保障房，未来5年共计划开工3600万套。在国内大城市，保障房供应与商品房供应基本达到1：1比例。

2011年1-8月，全国房地产投资37781亿元，同比增长33.2%，新开工13.19亿平方米，同比增长25.8%。2011年1-8月全国房屋施工面积442616万平方米，同比增长30.5%，其中住宅施工面积339163万平方米，同比增长25.8%。

可见，在政策严厉的调控下，房地产投资和新开工面积、施工面积都在大幅度增长。商品房投资高速增长的势头还在延续。

值得关注的是，1-8月，房屋竣工面积仅有37095万平方米，其中住宅29742万平方米。房屋竣工率偏低。1-8月全国商品房销售面积59854万平方米，同比增长13.6%，销售金额33264亿元，同比增长25.9%。

从这些枯燥的数据，可以得出以下几个结论：

1、商品房的投资开发仍处于高速增长阶段，短期内难以降温。要完成目前44亿平方米的施工面积和开发企业储备的大量土地资源，还需要投入更多的资金。预计2012年房地产投资不会低于6-8万亿元。

2、住房价格仍处上升阶段。全国地价、房价还存在极大的上升压力，难以在短期内踩“刹车”。

3、随着“限购”、“限贷”等调控手段的延续，大城市的住房需求量将受到抑制。二、三线城市房地产在楼价上升到一定高度后，需求也将放缓。

未来几年，宏观经济增长速度放缓，国内外环境波动的机会较大，都将令房地产增加很多不稳定的因素。未来10年中国房地产最值得关注的是“风险”。

4、随着政府保障房建设的加码，2011年全国保障房开工1000万套，以每套平均60平方米计算，将超过6亿平方米。2012-2013年保障房大量供应后，商品房供应也将达到顶峰。合计年住房供应量将有望超过20亿平方米。

中国在2013年左右，将全面进入“住房过剩时代”。

“住房过剩时代”，有可能会发生如下情况：

——房屋空置率会继续上升。“息城”会不断出现。

——楼价上升势头打上句号。

——开发商风险加大。

——投资客进一步撤离市场。

面对这些“风险”，房地产业内人士需要警惕和有所准备。