房地产发展商需要调整战略思路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

号称史上最严厉调控政策的“国八条”已经推行了9个多月。在“限购”、“限贷”等政策的影响下，各地楼市销售量下降明显，但价格依然坚挺。

2011年发展商的动态耐人寻味。

主要表现为三个方面：

1．等。等政策调整，因为发展商相信地方政府比他们还焦急，“限购”等政策难以长期维持。2008年，金融危机来临的时候，还有开发商主动降价促销，2011年采取主动降价促销的大开发商很罕见。

2、慢。主要表现为“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”。但就是不愿意降低房价。开发商主要在算一笔账：土地成本不断上升，房子不需要贱卖，“熬”的收益很高。

3、看。多年来，和买家博弈，开发商一直占据主动。不少开发商凭直觉和经验，认为市场回暖，是早晚的事情。因为中国的老百姓确实严重缺乏投资渠道。

在这样的指导思想下，开发商面对政策、市场、宏观经济的波动，总体表现是消极防守，反应普遍慢半拍。

国际上欧美经济动荡飘摇，国内银根收紧，开发商融资渠道不畅。越来越多的企业借助信托产品和民间融资来“救急”，年资金成本不断攀升，15-20%的年利率已经算是低资金成本的运作。但开发商宁可去熬这样高的利息，也不愿意把房价调低10%。

从这个例子分析，可以看到目前开发商的经营思路和经营策略普遍存在问题。

2011年开始的“十二五”期间的房地产行业，和以前最大的不同，是不确定性提高了，单边上涨的时代已经一去不复返。

经济学的教科书总说，房地产是“高风险高回报”的行业。如果说，过去十年，中国房地产体现的是“高回报”，未来十年中国房地产将更多体现“高风险”。

在未来几年，开发商由于战略经营思路出现问题而关闭的，将会越来越多。

短期看，开发商需要快速去库存，增加现金流，否则，难以“过冬”。

2011年上市房企年报显示，上市房企整体资产负债率应经达到72.25%。106家上市房企存货已经接近1万亿元。

展望2-3年内，政策环境、宏观经济和消费信心，都很难期望有更乐观的改变，发展商必须从现在开始就有“过苦日子”的心理准备。

未来十年，能长期生存的发展商，必然是在以下四个方面具有竞争力的企业：

1、创新能力

强化研发、增加R&D投入、进行产品的发展与创新是开发商保持强大竞争力的核心。

长期以来，开发商不太重视R&D（研究与开发）工作。传统的开发商也没有设置专门的研究与开发部门，研究与开发的费用偏低。产品意识和创新意识还需要提升到一个新台阶。创新能力是未来开发商最重要的核心竞争力。

2、商业模式

“低地价、大规模、性价比高” 一直是开发模式的主要特征，无论是早期的祈福新村，还是后来的“华南板块”，很多楼盘开发都走了这种开发模式。但在现有的政策环境下，这种模式已经不适合全国的扩张，地产的开发模式应由“低地价、大规模、性价比高”转变为“三高”模式：“高盈利、高地价、高品质”。

3、融资渠道和融资方式

发展商商们应探索更多的融资渠道，寻求更广的资金来源，进一步优化资金来源结构。

4、企业品牌

中国房地产业在经历了多年风风雨雨后，已经从不成熟走向成熟，目前已经步入深度整合阶段，市场的格局正在发生重大变化，随即而来的必将是一个依靠品牌打造自身核心竞争力的时代。面对越来越激烈的品牌竞争，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格竞争，实现开发商利润的最大化。

随着房地产市场宏观环境和竞争格局的变化，房地产开发企业的品牌竞争力正逐渐成为继土地和资本之后的第三个制约企业发展的因素。处于领先优势的开发商应高度重视未来几年企业品牌的建设和管理，充分发挥品牌作为企业实现跨区域发展、上市融资、强化行业地位的助推器作用，保持并不断扩大自身的领先优势，巩固行业地位。从“品质地产”到“品牌地产”，是一条必经之路。

（原载2011年10月14日《南方都市报》。）